Imovinsko pravni odnosi - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka
Nepokretne stvari su one koje se ne mogu premještati s jednog mjesta na drugo bez oštećenja njihove suštine. to su, dakle, zgrade, stanovi kao posebni dijelovi zgrade, poslovne prostorije kao posebni dijelovi zgrade i zemljišta, građevinska, poljoprivredna i šumska odnosno, šume.
Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske
* Odredbe člana 1. Zakona o izmjenama Zakona o stvarnim pravima ("Sl. glasnik RS", br. 58/2009) koje se odnose na član 357. prečišćenog teksta, prestale su da važe na osnovu Odluke US broj U-105/20 od 22. decembra 2021. godine, objavljene u "Sl. glasniku RS", br. 119/2021 od 29. decembra 2021. godine.
Pravo svojine nad nepokretnostima
Sticanje prava svojine na nepokretnostima
Pravni osnovi sticanja nepokretnosti
Član 52
Sticalac prava svojine na nepokretnosti na osnovu pravnog posla, zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa, ovlašćen je da zahtijeva upis stečenog prava svojine u javne evidencije.
Pravo svojine stečeno na osnovu nasljeđivanja, zakona, odlukom suda ili drugog organa ne može se suprotstaviti pravu trećeg savjesnog lica koje je postupajući sa povjerenjem u javne evidencije podnijelo zahtjev za upis svog prava prije nego što je lice koje je steklo pravo svojine na osnovu nasljeđivanja, zakona, odluke suda ili drugog nadležnog organa zatražilo upis svog prava.
Sticanje nepokretnosti na osnovu pravnog posla
Sticanje nepokretnosti uknjižbom
Član 53
Pravo svojine na nepokretnostima na osnovu pravnog posla stiče se uknjižbom u javnu evidenciju, ako zakonom nije drugačije određeno.
Pravni posao iz stava 1. ovog člana zaključuje se u obliku propisanim posebnim zakonom.
Svojina se prenosi na osnovu valjano izjavljene volje zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerene na to da njegova svojina pređe na sticaoca (clausula intabulandi).
Ova izjava volje može biti data u pravnom poslu koji je upravljen na prenos svojine ili u posebnoj ispravi, koja mora biti sačinjena u zakonom propisanom obliku za prenos svojine na nepokretnostima.
Sprovedena uknjižba djeluje od trenutka kada je sudu podnesen zahtjev za uknjižbu.
Sticanje nepokretnosti predbilježbom
Član 54
Ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje pravila zemljišnoknjižnog prava zahtijevaju za uknjižbu prava svojine, može se tražiti predbilježba sticanja prava svojine.
Predbilježbom će svojina biti stečena pod uslovom naknadnog opravdanja predbilježbe.
Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, a počinje da djeluje od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen.
Predbilježba izvršena zbog toga što isprave ne sadrže sve elemente za upis prava ili kada je prenos svojine uslovljen ispunjenjem određenih pretpostavki, opravdana je naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva za upis prenosa svojine na sticaoca ili ispunjavanjem drugih propisanih pretpostavki u određenom roku.
Ako je zahtijevana zbog nedostatka clausule intabulandi, predbilježba se smatra opravdanom, podnošenjem clausule intabulandi.
Predbilješka, predbilježba, prenotatio, je upis kojim se uslovno pribavljaju ili gube zemljišnoknjižna prava. Ona se dakle, razlikuje od uknjižbe po tome što se uknjižbom zemljišnoknjižna prava konačno stiču ili gube dok se predbilježbom knjižna prava stiču ili gube uslovno. Uslov se sastoji u tome što je potrebno da se predbilježba opravda. Otuda, sudbina predbilježenog prava je neizvjesna i zavisi od toga hoće li predbilježba biti opravdana. Ako se predbilježeno pravo opravda, opravdanje će imati retroaktivno dejstvo, te će se smatrati da je zemljišnoknjižno pravo stečeno od trenutka kada je bilo predbilježeno, a ne od trenutka kada je došlo do opravdanja. Nasuprot tome, ako do opravdanja ne dođe, briše se i sama predbilježba na molbu učesnika tako da se smatra kao da upisa nije ni bilo.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Zaštita povjerenja u javne evidencije
Član 55
Smatra se da javna evidencija istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nepokretnosti, pa ko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u javne evidencije, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od vanknjižnog stanja, uživa u pogledu tog sticanja zaštitu prema odredbama Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske.
Sticalac je bio u dobroj vjeri ako u trenutku zaključenja pravnog posla i u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga da sumnja u to da stvar pripada otuđiocu.
Nedostatak dobre vjere ne može se prebaciti nikome iz razloga što nije istraživao vanknjižno stanje.
Načelo pouzdanja, povjerenja, u zemljišne knjige upućuje na to da je sadržina zemljišnih knjiga vjerodostojna, a to znači istinita i potpuna. Otuda, ako se neko lice prilikom kupovine nepokretnosti ili preduzimanja nekog drugog pravnog posla u pogledu nepokretnosti, pouzda u sadržinu zemljišnih knjiga, i pri tom je svjesno, pribaviće pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti i u slučaju kad zemljišna knjiga nepotpuno ili netačno izražava pravno stanje koje uistinu postoji. Smisao načela povjerenja u zemljišne knjige jeste u tome da se savjesni pribavilac prava svojine i drugih stvarnih prava ne nepokretnosti može pouzdati u zemljišne knjige i onda kada stanje u njima označeno nije istinito ili nije potpuno.
Djelovanje povjerenja u istinitost i potpunost javnih evidencija
Član 56
Sticalac upisom stiče nepokretnost kao da je stiče od njenog vlasnika, ako nepokretnost, postupajući s povjerenjem u javnu evidenciju, stekne u dobroj vjeri od lica koje je bilo upisano kao vlasnik te nepokretnosti, iako to nije bio.
Sticalac koji je postupajući s povjerenjem u javne evidencije u dobroj vjeri stekao pravo svojine nepokretnosti, stekao je tu nepokretnost kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana, niti je iz javnih evidencija bilo vidljivo da je zatražen njihov upis, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
Brisanje upisa iz stava 1. ovog člana može se zahtijevati brisovnom tužbom zbog neistinitosti ili nevaljanosti prednikova upisa u roku od tri godine od kad je bio zatražen prednikov upis. Onaj ko je o neistinitom prednikovu upisu bio uredno obaviješten može zbog neistinitosti prednikova upisa zahtijevati brisanje upisa samo ako je u roku za žalbu zatražio zabilježbu da je taj upis sporan i odmah, a najkasnije u roku od 60 dana od isteka roka za žalbu podnio tužbu protiv onih koji su osporenim upisom stekli pravo ili su na osnovu njega postigli da se upiše u javnu evidenciju.
Brisovna tužba može se podići u rokovima u kojima se može ostvarivati osporavanje pravnog osnova upisa, a ne može se podići ukoliko je savjesno treće lice u javnu evidenciju upisalo svoje pravo.
O pouzdanju u zemljišne knjige govori se u dvostrukom smislu pozitivnom i negativnom. Pozitivni smisao pouzdanja u zemljišne knjige ogleda se u tome što se svjesni pribavilac stvarnog prava na nepokretnosti, savjesno treće lice, može pouzdati da da sve što je zemljišne knjige upisano pravo zaista postoji. To znači da pravo zaštićuje pouzdanje trećih savjesnih lica u to da je sadržina zemljišnih knjiga istinita, ono što je upisano važi, i onda kada stanje u zemljišnim knjigama ne odgovara stvarnom stanju.
U svom drugom smislu, načelo pouzdanja odnosi se na potpunost zemljišnih knjiga. Kada su zemljišne knjige uredno vođene, njihova sadržina je ne samo istinita, nego i potpuna, što znači da obuhcata, sva stvarna prava koja postoje na nepokretnosti. Prava koja nisu upisana, a koja se inače mogu upisati u zemljišne knjige, kao i prava koja su bila upisana pa su ekstabulacijom izbrisana ne mogu se suprotstaviti savjesnom trećem licu koje pribavlja pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti. Savjesni pribavilac stvarnog prava na nepokretnosti može se pouzdati da ono što nije upisano u zemljišne knjige pravno ne postoji. Ono što nije upisano ne važi. Ovaj izglec načela povjerenja u zemljišne knjige naziva se negativna strana ili negativni pravac načela pouzdanja.
Višestruko ugovaranje otuđenja nepokretnosti
Član 57
U slučaju da je više lica zaključilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja svojine iste nepokretnosti, svojinu će steći ono lice koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u javnu evidenciju, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje svojine. Savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva za upis.
Ako je jedno od više lica koja su sa vlasnikom zaključila pravni posao radi sticanja svojine iste nepokretnosti, podnijelo zahtjev za upis u javnu evidenciju, odnosno izvršilo upis u svoju korist, i pri tome bilo nesavjesno, savjesna lica, navedena iz stava 1. ovog člana imaju pravo da u roku od tri godine od izvršenog upisa podnesu tužbu za brisanje i uknjižbu prava svojine u svoju korist, kao i da izvrše zabilježbu spora.
U pravu je jače ono lice koje je prije zaključilo pravni posao, a najjače je ono koje je uvedeno u samostalnu državinu nepokretnosti.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Sticanje nepokretnosti na osnovu zakona
Sticanje nepokretnosti održajem
Član 58
Samostalni držalac stiče održajem pravo svojine na nepokretnosti, ako mu je državina zakonita i savjesna, a nije pribavljena silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja, istekom deset godina neprekidnog držanja.
Samostalni držalac nepokretnosti, čija je državina savjesna, stiče održajem svojinu na nepokretnosti istekom dvadeset godina neprekidnog držanja.
Vrijeme potrebno za održaj počinje da teče onoga dana kad je držalac stupio u samostalnu državinu stvari, a završava se istekom posljednjeg dana potrebnog za održaj.
U vrijeme održaja uračunava se i vrijeme za koje su prethodnici sadašnjeg držaoca neprekidno držali stvar kao zakoniti i savjesni samostalni držaoci, odnosno kao savjesni samostalni držaoci.
Uračunavanje vremena moguće je i ukoliko su držaoci različitog kvaliteta, pri čemu se vrijeme za koje su držali prethodnici sadašnjeg držaoca preračunava u vrijeme potrebno za održaj.
Smatra se da je nasljednik savjesni držalac od trenutka otvaranja nasljedstva i u slučaju kad je ostavilac bio nesavjestan držalac, ako se ne dokaže da je znao ili morao znati da mu ne pripada pravo na državinu.
Na prekid, odnosno zastoj proteka vremena održaja shodno se primjenjuju odredbe o prekidu, odnosno zastoju proteka rokova za zastaru potraživanja.
Građenje nepokretnosti na tuđem zemljištu
Član 59
Zgrada koju neko sagradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta.
Vlasnik zemljišta ima pravo da zahtijeva da mu se preda u državinu njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, po pravilima obligacionog prava.
Vlasnik zemljišta može zahtijevati da nesavjestan graditelj uspostavi prijašnje stanje ili da otkupi zauzeto zemljište po tržišnoj cijeni; i u jednom i drugom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo na naknadu štete po opštim pravilima obligacionog prava.
Ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije se bez odgađanja usprotivio daljoj gradnji, savjesnom graditelju pripada zgrada sa zemljištem koje je potrebno za njenu redovnu upotrebu, a prijašnji vlasnik zemljišta ima pravo da zahtijeva samo naknadu u visini tržišne vrijednosti zemljišta, koja se određuje prema stanju zemljišta prije građenja, prema cijenama u vrijeme donošenja odluke suda.
Ako graditelj nije bio savjestan, zgrada pripada vlasniku zemljišta i kada se nije bez odgađanja usprotivio gradnji iako je znao za građenje, ali tada vlasnik zemljišta nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijašnjeg stanja.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Gradnja tuđim materijalom
Član 60
Ako vlasnik zemljišta izgradi na zemljištu zgradu tuđim materijalom, odnosno ako on ili neko drugi ugradi u nepokretnost tuđu stvar, koja se ne može odvojiti bez nesrazmjerno velikih troškova, svojina nepokretnosti se proteže i na ugrađenu stvar.
Prava na naknadu vlasnika materijala iz stava 1. ovog člana uređuju se po pravilima obligacionog prava.
Dogradnja, nadziđivanje, preuređenje i ulaganje u zgrade
Član 61
Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih, ne može se steći svojina, ako vlasnik (suvlasnici, zajedničari) dograđene, nadograđene, odnosno pregrađene nepokretnosti nije drugačije odredio.
Lice koje je dogradilo, nadogradilo ili preuredilo zgradu, odnosno prostoriju iz stava 1. ovog člana, ili je ulagalo ili nešto ugradilo u takvu zgradu ili prostoriju ima pravo na naknadu po pravilima obligacionog prava.
Prekoračenje međe građenjem nepokretnosti
Član 62
Ako je građenjem zgrade prekoračena međa, savjesni graditelj stiče pravo svojine na zahvaćenom zemljištu, uz obavezu isplate tržišne vrijednosti zemljišta.
Ako je graditelj bio nesavjestan ili ako se vlasnik zahvaćenog zemljišta bez odgađanja usprotivio gradnji, vlasnik zemljišta može zahtijevati uspostavljanje prijašnjeg stanja i naknadu štete ili ustupiti zemljište graditelju uz isplatu tržišne vrijednosti.
Građenje na tuđem pravu građenja
Član 63
Kad je građeno na tuđem zemljištu opterećenom pravom građenja, nosiocu tog prava pripadaju prava i obaveze vlasnika zemljišta.
Sijanje i sađenje
Član 64
Biljke koje puste korijenje u zemljištu svojina su vlasnika tog zemljišta, nezavisno od toga ko je bio vlasnik sjemena ili sadnice.
Priraštaj zemljišta
Član 65
Nastane li ostrvo u sredini vodotoka koji nije opšte dobro, tada ostrvo pravno prirasta zemljištima koja leže duž tog ostrva na obje obale po dužini zemljišta, u širinu do polovine vodotoka, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.
Ako je ostrvo koje nije opšte dobro nastalo na jednoj polovini vodotoka, u cjelini prirasta zemljištu na bližoj obali.
Odredbe ovog člana ne primjenjuju se ako ostrvo nastane presušivanjem vode, diobom vode na više rukavaca ili ako zemljišta budu poplavljena.
Otrgne li vodotok komad zemljišta i pripoji ga drugom zemljištu, vlasnik otrgnutog komada zemljišta ima pravo da u roku od godinu dana vrati taj komad zemljišta. Ako nakon isteka roka od godinu dana otrgnuti komad zemljišta nije vraćen, postaje sastavni dio zemljišta kojem je pripojen.
Zemlja koju vodotok taloži na neko zemljište priraštaj je toga zemljišta.
Ograničenje prava svojine na nepokretnostima
Susjedska prava
Član 66
Vlasnik nepokretnosti pri izvršavanju svojih ovlašćenja iz prava svojine ima obavezu postupiti pažljivo prema licu koje je vlasnik neke druge nepokretnosti, a koje pri tome u njegovom interesu trpi, propušta ili čini u pogledu svoje nepokretnosti ono što je određeno zakonom (susjedska prava).
Vlasnici drugih nepokretnosti svoje pravo mogu ostvarivati u postupku pred sudom, ako nije predviđen drugi put zaštite. Neko trpljenje, propuštanje ili činjenje, koje je predviđeno zakonom, ovlašćen je da zahtijeva isto kao i vlasnik i onaj koji nepokretnost drži na osnovu prava izvedenog iz prava vlasnika.
Susjedska prava dopušteno je izvršavati samo u mjeri i na način da se time što manje ograničava, opterećuje ili na drugi način uznemirava onaj koji treba da nešto trpi, propusti ili čini.
Trpljenje, propuštanje i činjenje koje se može zahtijevati od vlasnika neke nepokretnosti, može se umjesto od njega, zahtijevati od onoga koji nepokretnost drži na osnovu prava izvedenog iz prava vlasnika.
Ono što je određeno za susjedska prava vlasnika nepokretnosti vrijedi i za vlasnike ostalih nepokretnosti, uključujući i vlasnike na čijim je suvlasničkim dijelovima uspostavljena svojina posebnog dijela nepokretnosti, ako nije suprotno zakonu ili prirodi nepokretnosti.
Zajednička ograda
Član 67
Ograde između susjednih nepokretnosti (zidovi, plotovi, ograde, živice i druge prepreke), kao i stvari koje služe kao međaški znakovi, susvojina su susjeda, osim ako se dokaže da su svojina jednoga susjeda.
Susvojina stvari koje služe kao zajedničke ograde ili međaški znakovi nije djeljiva dok god te stvari ne izgube tu namjenu.
Svaki od susjeda može upotrebljavati zajedničku ogradu sa svoje strane do polovine njene širine, do te širine može izgraditi slijepa vrata ili smjestiti uzidane ormare i drugo, ali ne smije činiti ništa što bi ogradu dovelo u opasnost ili što bi njegovog komšiju sprečavalo da je on upotrebljava sa svoje strane do polovine.
Troškove održavanja zajedničke ograde snose njeni suvlasnici na jednake dijelove i solidarno odgovaraju za štetu koja bi trećim licima nastala zbog toga što ograda nije održavana u stanju kakvo je uobičajeno s obzirom na namjenu ograde i ograđene nepokretnosti, te na mjesne prilike.
Vlastita ograda
Član 68
Ograda koja se nalazi isključivo na nepokretnosti jednoga vlasnika njegova je svojina.
Svaki vlasnik dužan je da sa desne strane svog glavnog ulaza, gledano s puta, ogradi svoj prostor, ako nije drugačije propisano, niti je drugi mjesni običaj.
Vlasnik ograde dužan je da održava u dobrom stanju svoju ogradu i spriječi opasnost od nanošenja štete susjedu.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Međa
Član 69
Ako su međaški znakovi između dvije nepokretnosti zbog bilo kakvih okolnosti toliko oštećeni da bi se moglo dogoditi da se međe neće moći raspoznati, ili ako se međe više ne raspoznaju, ili su sporni, onda svaki od susjeda ima pravo da zahtijeva da sud u vanparničnom postupku (postupku uređenja međa) obnovi ili ispravi među:
Sud će na licu mjesta označiti među međaškim znakovima i obnoviti ili ispraviti među prema sporazumu susjed čija je međa u pitanju, a ako ne bude postignut sporazum, prema posljednjoj mirnoj državini, a u slučaju da ga ne uspije utvrditi, po pravičnosti.
Međa na građevinskom zemljištu uređuje se u skladu sa prostornoplanskom dokumentacijom u sudskom vanparničnom postupku.
Od trenutka kad je sud među označio međaškim znakovima smatra se da postoji svojina do te međe, a ko tvrdi suprotno, treba to da dokaže.
Nakon što je sud u postupku uređenja međa obnovio ili ispravio među, svako može u parnici dokazivati svojinu i zahtijevati da se u skladu s tim označi međa.
Susjed koji je učestvovao u postupku uređenja međa ne može zahtijevati zaštitu nakon što prođe rok od šest mjeseci od dana pravnosnažnosgi odluke donesene u postupku uređenja međa.
Stablo na međi
Član 70
Stablo pripada onome iz čijega je zemljišta izraslo, bez obzira na to na koju se stranu nadvilo, kuda se proteže korijenje i gdje vise grane.
Stablo koje je izraslo na samoj međi u susvojini je susjeda s obje strane međe.
Odredbe st. 1. i 2. ovog člana koje se odnose na stablo primjenjuju se i na drugo rastinje.
Grane i korijenje
Član 71
Vlasnik smije da iz svog zemljišta istrgne žile i korijenje tuđeg drveća i ostalog rastinja, kao i da odsiječe grane tuđeg drveta i dio stabla koji se nalaze u vazdušnom prostoru iznad njegove nepokretnosti i da ih zadrži za sebe, ili da se služi dijelovima tuđeg drveta, ako posebnim zakonom drugačije nije određeno.
Za štetu koju su njegovoj nepokretnosti prouzrokovale žile, korijenje ili grane tuđeg drveća, a što se ne bi dogodilo da je njihov vlasnik postupao dovoljno pažljivo, vlasnik susjednog zemljišta ima pravo da traži naknadu.
Odredbe st. 1. i 2. ovog člana ne primjenjuju se u slučaju međusobnog graničenja šuma i šumskog zemljišta.
Pristup na tuđe nepokretnosti
Član 72
Ako na tuđu nepokretnost dospiju nečija životinja, roj pčela ili stvar koja se s njom nije povezala tako da je time prestala samostalno da postoji, onaj čije su to stvari, može u primjerenom roku pristupiti na tuđe zemljište da bi ih uzeo nazad.
Vlasnik nepokretnosti može u slučaju iz stava 1. ovog člana zabraniti pristup na svoju nepokretnost jedino ako te stvari bez odgađanja sam preda njihovom držaocu.
Ako je od životinje, roja pčela i drugih stvari, koje su dospjele na tuđu nepokretnost ili je od njihovog uzimanja ili vraćanja nazad nastala šteta za vlasnika nepokretnosti na koju su te stvari dospjele, ili ako su s tim u vezi za vlasnika nepokretnosti nastali troškovi koji su bili nužni, on ima pravo da zadrži stvar sve dok mu šteta i troškovi ne budu u potpunosti nadoknađeni.
Uporeba tuđe nepokretnosti radi izvođenja radova
Član 73
Vlasnik nepokretnosti na kojoj je nužno obaviti radove potrebne za njenu upotrebu ili korišćenje može privremeno upotrijebiti tuđe zemljište radi izvođenja radova (postavljanja skele i drugo), ako se to na drugi način ne može izvesti. Za upotrebu tuđeg zemljišta plaća se, na zahtjev vlasnika, primjerena naknada.
Lice koje je upotrijebilo tuđe zemljište za potrebe iz stava 1. ovog člana dužno je da zemljište, čim prestane potreba za takvom upotrebom, dovede u stanje u kojem se nalazilo prije upotrebe i da nadoknadi počinjenu štetu po opštim propisima o odgovornosti za štetu.
Postavljanje vodova i drugih uređaja
Član 74
Postavljanje vodova i drugih uređaja (električnih, kanalizacionih, gasovodnih, vodovodnih, toplovodnih, telekomunikacionih i drugih) i na tuđoj nepokretnosti bez pristanka njenog vlasnika moguće je u opštem interesu na osnovu posebnog zakona, a u privatnom interesu prema odredbama o osnivanju službenosti vodova i drugih uređaja odlukom suda, ako zakonom nije drugačije određeno.
Potkopavanje tuđe nepokretnosti
Član 75
Vlasniku nije dozvoljeno da kopa svoje zemljište ili da čini na svojoj nepokretnosti druge radnje za koje je razumno očekivati da bi mogle dovesti u opasnost stabilnost tuđe nepokretnosti.
Vlasnik nepokretnosti čija je stabilnost u opasnosti može tražiti prestanak radova iz stava 1. ovog člana ako nisu preduzete sve mjere za koje se opravdano može očekivati da će otkloniti opasnost za stabilnost njegove nepokretnosti.
Ako mjere iz stava 2. ovog člana nije moguće uspješno sprovesti, njen vlasnik može zahtijevati zabranu radnji koje ugrožavaju stabilnost nepokretnosti.
Imisije
Član 76
Nepokretnošću se ne smije služiti i koristiti na način da zbog toga na tuđu nepokretnost dospiju dim, neugodni mirisi, čađ, otpadne vode, potresi, buka i drugo, ako su prekomjerni s obzirom na namjenu koja odgovara toj nepokretnosti u skladu sa mjestom i vremenom, ili izazivaju znatniju štetu, ili su nedopušteni na osnovu odredaba posebnog zakona (prekomjerne posredne imisije).
Vlasnici nepokretnosti koje su izložene prekomjernim posrednim imisijama ovlašćeni su da od vlasnika nepokretnosti s koje one potiču zahtijevaju da otkloni uzroke tih imisija i nadoknadi štetu koju su nanijele, kao i da ubuduće ne čini na svojoj nepokretnosti ono što je uzrok prekomjernih imisija, dok ne preduzme sve mjere koje su potrebne da onemoguće prekomjerne imisije.
Izuzetno od stava 2. ovog člana, kad prekomjerne posredne imisije potiču od djelatnosti za koju postoji dozvola nadležnog organa, vlasnici nepokretnosti koja im je izložena nemaju pravo dok ta dozvola traje da zahtijevaju propuštanje obavljanja te djelatnosti, ali su ovlašćeni da zahtijevaju naknadu štete koju su imisije nanijele, kao i preduzimanje odgovarajućih mjera da se ubuduće spriječe ili smanje prekomjerne imisije, odnosno nastupanje štete.
Vlasnik nepokretnosti nije dužan da trpi da ga bilo ko bez posebnog pravnog osnova uznemirava time što posebnim uređajima ili na drugi način neposredno odašilje na njegovu nepokretnost dim, neugodne mirise, čađ, otpadne vode, potrese, buku i drugo (neposredne imisije), pa je ovlašćen da zahtijeva da to uznemiravanje prestane i da mu se nadoknadi pretrpljena šteta.
Vlasnik čijoj nepokretnosti prijeti predvidiva opasnost s tuđe nepokretnosti od neposrednih ili posrednih imisija koje nije dužan trpjeti, ovlašćen je da zahtijeva da se odrede i sprovedu odgovarajuće mjere radi njihovog sprečavanja.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Opasnost od rušenja zgrade
Član 77
Kad postoji ozbiljna opasnost da bi se nečija zgrada ili neki drugi dio nečije nepokretnosti mogao potpuno ili djelimično srušiti, od čega prijeti opasnost susjednoj nepokretnosti, susjed čija je nepokretnost u opasnosti može od onoga čiji je to objekat da zahtijeva preduzimanje svih potrebnih mjera za sprečavanje nastanka štete, kao i da zahtijeva dovoljno osiguranje naknade buduće štete.
Zabrana mijenjanja prirodnog toka vode
Član 78
Vlasnik zemljišta ne smije na štetu drugog zemljišta mijenjati smjer ili jačinu prirodnog toka vode preko svog zemljišta ili kroz njega (podzemne vode).
Vlasnik je dužan da zemljište duž obala, vodotoka i jezera koristi tako da ne ometa prirodni tok vode, ne ugrožava stanje ili korišćenje korita, obala i vodoprivrednih objekata na obali i pored obale i da ne sprečava njihovo održavanje.
Vlasnik nizvodnog zemljišta ne smije stvarati i postavljati prepreke da na njegovo zemljište dotiče voda koja prirodno otiče sa uzvodnog zemljišta, niti vlasnik uzvodnog zemljišta smije svojevoljno učiniti nešto što bi u većoj mjeri opteretilo nizvodno zemljište.
Odvođenje kišnice s krova
Član 79
Vlasnik nepokretnosti dužan je da preduzme sve potrebne mjere da kišnica koja se slijeva sa njegove zgrade ne pada na tuđu nepokretnost.
Svojina na posebnom dijelu nepokretnosti
Pojam
Član 80
Svojina na posebnom dijelu nepokretnosti (etažna svojina) proizlazi i ostaje neodvojivo povezana s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nepokretnosti na kojem je uspostavljena, te se može samo zajedno sa njim prenijeti ili opteretiti.
Svojina određenog posebnog dijela nepokretnosti ovlašćuje etažnog vlasnika da taj poseban dio nepokretnosti isključivo koristi i raspolaže njim, a na zajedničkim dijelovima nepokretnosti ima pravo susvojine.
Etažna svojina može se uspostaviti na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nepokretnosti koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.
Na pravne odnose etažne svojine koji nisu regulisani ovim zakonom shodno se primjenjuju opšta pravila o susvojini.
Uspostavljanje svojine na posebnom dijelu nepokretnosti
Član 81
Etažna svojina može biti uspostavljena u pogledu dijela suvlasničke nepokretnosti koja čini samostalnu upotrebnu cjelinu, koja omogućava samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlašćenja, kao što je stan ili druga samostalna prostorija.
Samostalne prostorije u smislu ovog zakona su samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena za ostavljanje motornih vozila.
Etažna svojina može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućne bašte, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.
Da bi se svojina posebnog dijela nepokretnosti mogla protegnuti i na neki dio kao tome sporedan, taj dio treba da bude jasno razgraničen od ostalih dijelova nepokretnosti, te dostupan s međe nepokretnosti ili iz njenih zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio.
Etažna svojina ne može postojati na dijelovima nepokretnosti koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj upotrebi samo u korist određenog posebnog dijela nepokretnosti. U sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj upotrebi u korist određenog posebnog dijela.
Etažni vlasnici imaju pravo da koriste zajedničke dijelove nepokretnosti. U smislu ovog zakona, zajednički dijelovi nepokretnosti su temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice, hodnici, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i drugo.
Za sporedne dijelove nepokretnosti primjenjuju se pravila koja vrijede za pripatke stvari.
Suvlasnički dio nepokretnosti
Član 82
Suvlasnici nepokretnosti mogu odlučiti da se uspostavi pravo etažne svojine. Svojina na posebnom dijelu može biti uspostavljena samo na suvlasničkom dijelu nepokretnosti koji odgovara odnosu korisne površine tog samostalnog dijela prema korisnoj površini svih stanova i ostalih prostorija cijele nepokretnosti (odgovarajući suvlasnički dio).
Ako svi suvlasnici nepokretnosti saglasno odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati svojinu posebnog dijela, te o tome sastave ispravu, smatraće se da je to odgovarajući dio iz kojeg može proizaći i na njemu biti uspostavljena svojina posebnog dijela, bez obzira na to koliki bi bio taj suvlasnički dio.
U slučaju spora da li je suvlasnički dio odgovarajući dio da bi na njemu mogla biti uspostavljena svojina određenog posebnog dijela nepokretnosti, utvrđuje sud, ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
U slučaju iz stava 3. ovog člana, svojina posebnog dijela ne može se uspostaviti dok ne postane pravosnažna odluka suda o utvrđivanju korisnih površina tog stana, odnosno druge prostorije, te korisnih površina svih stanova i ostalih prostorija cijele nepokretnosti, ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
Sticanje svojine dva ili više lica na posebnom dijelu nepokretnosti
Član 83
Ukoliko su dva ili više lica stekla, kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, svojinu na posebnom dijelu, oni sva prava i dužnosti vlasnika izvršavaju solidarno, te se u odnosu prema trećim licima i ostalim suvlasnicima iste nepokretnosti smatraju kao jedno lice.
Pristanak uspostavljanja svojine na posebnom dijelu nepokretnosti
Član 84
Svaki suvlasnik nepokretnosti ima pravo da zahtijeva da se u korist njegovog suvlasničkog dijela nepokretnosti osnuje etažna svojina, ako su ispunjene sve zakonske pretpostavke po kojima se ona može osnovati.
Etažna svojina uspostavlja se na osnovu pisane saglasnosti svih suvlasnika te nepokretnosti u obliku koji je propisan posebnim zakonom.
Suvlasnik nepokretnosti ne može uskratiti svoj pristanak drugom suvlasniku da uspostavi svojine posebnog dijela koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavljanjem nove svojine posebnog dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na osnovu njegove pređašnje uspostavljene svojine posebnog dijela.
Etažna svojina stiče se upisom u javnu evidenciju kao pravo povezano sa određenim suvlasničkim dijelom te nepokretnosti.
Uknjižba prava svojine na posebnom dijelu nepokretnosti
Član 85
Za uknjižbu prava etažne svojine potrebno je sudu dostaviti izjavu o diobi, ugovor o diobi i plan podjele posebnog dijela zgrade koji se želi uknjižiti.
Plan podjele posebnog dijela zgrade mora sadržavati zemljišnoknjižnu oznaku zemljišta na kome je zgrada podignuta, oznaku zgrade po ulici i kućnom broju, skicu (crtež) iz kojeg se vidi položaj, veličinu i oznaku posebnog dijela zgrade na kome se traži uknjižba, kao i položaj i oznake dijelova zgrade koji služe zgradi kao cjelini ili samo nekim posebnim dijelovima zgrade.
Plan podjele posebnog dijela zgrade mora biti izrađen i ovjeren od ovlašćenog stručnog lica određenog zakonom.
Etažna svojina ne može se uspostaviti dok nadležni organ uprave ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna upotrebna cjelina.
Veličina suvlasničkog dijela i korisna površina
Veličina suvlasničkog dijela i korisna površina
Član 86
Da li je suvlasnički dio nepokretnosti onog lica koje zahtijeva uspostavljanje svojine na nekom određenom posebnom dijelu nepokretnosti za to odgovarajući, prosuđuje se prema tome da li je taj suvlasnički dio u odnosu prema svojini cijele nepokretnosti jednak ili veći od odnosa korisne površine stana, odnosno druge samostalne prostorije u pogledu koje se traži uspostavljanje svojine posebnog dijela prema korisnoj površini svih stanova i ostalih prostorija cijele nepokretnosti.
Korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju.
Korisne površine utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u vanparničnom postupku, po pravilima da se:
a) prilikom izračunavanja korisne površine zanemaruju razlike koje povećavaju ili smanjuju površinu, ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje 2% korisne površine stana ili druge prostorije,
b) prilikom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu odgovarajuće za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase; isto vrijedi i za druge dijelove nepokretnosti koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije u skladu s odredbama ovog zakona,
v) korisna površina se po pravilu izračunava prema građevinskom planu, odobrenom od vlasti; ali ako neko dokaže da postoje znatnija odstupanja od toga plana, korisna površina će se izračunati prema stvarnom stanju.
Izuzetno od odredbe stava 3. ovog člana, ako su se suvlasnici nepokretnosti saglasili da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati svojinu određenog posebnog dijela nepokretnosti, uzima se da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio, pa tada isprava svih suvlasnika o toj njihovoj odluci zamjenjuje pravosnažnu odluku suda o utvrđivanju korisnih površina.
Dioba na suvlasničke dijelove
Član 87
Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nosilac prava građenja sa zgradom može svojom izjavom volje, datom u zemljišnoknjižnom sudu, podijeliti svoje pravo svojine na suvlasničke dijelove i pri tom, na svakom od tih dijelova, uspostaviti pravo svojine na posebnom dijelu nepokretnosti.
Dioba prava svojine na suvlasničke dijelove ima pravno dejstvo upisom u javnu evidenciju. Da bi se uspostavilo pravo svojine na posebnim dijelovima nepokretnosti u korist suvlasničkih dijelova nastalih tom diobom, treba da se ispune pretpostavke pod kojima je moguće uspostavljanje prava svojine na posebnim dijelovima nepokretnosti, s tim da pravnosnažnu odluku suda o utvrđivanju korisnih površina zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta, odnosno nosioca prava građenja.
Ako vlasnik zemljišta, odnosno nosilac prava građenja podijeli svoju nepokretnost, na kojoj tek treba da bude izgrađena zgrada na suvlasničke dijelove, on može svojom voljom da sa svakim od tih dijelova bude povezano pravo svojine na određenom posebnom dijelu, u kojem će slučaju svojina posebnog dijela biti uspostavljena tek ako zgrada bude izgrađena, uz pretpostavke iz stava 2. ovog člana.
Ako je prodavac odredio kako će se upravljati nepokretnošću, to će djelovati i prema trećim licima, ako je zabilježeno u javnoj evidenciji.
Sudsko utvrđivanje korisnih površina
Član 88
Sud će na zahtjev svakog suvlasnika nepokretnosti ponovo utvrđivati korisnu površinu ako su se promijenile prilike, u slučaju:
a) da se utvrđena korisna površina stana, odnosno druge samostalne prostorije utvrđene prije završetka gradnje, promijenila radnjama za koje je potrebna građevinska dozvola do završetka gradnje za najmanje 3%, s tim da u tom slučaju zahtjev za ponovno utvrđivanje može biti postavljen samo u roku od godinu dana od pravosnažnosti upotrebne dozvole,
b) da se nakon završene gradnje bitno promijenila utvrđena korisna površina stana, odnosno druge samostalne prostorije takvim građevinskim zahvatima obavljenim na nepokretnosti za koje je potrebna građevinska dozvola, s tim da u tom slučaju zahtjev za ponovno utvrđivanje može biti postavljen samo u roku od godine dana od pravosnažnosti upotrebne dozvole.
Ako se utvrdi ponovo korisna površina zbog promjene iz stava 1. ovog člana, suvlasnici su dužni da međusobno preuzmu ili prenesu one suvlasničke dijelove koji su potrebni da bi svakom suvlasniku pripao onoliki dio koji je nakon utvrđenja korisnih površina nužan za uspostavljanje njegovog prava svojine na posebnom dijelu (odgovarajući suvlasnički dio).
Sud koji ponovo odredi neku korisnu površinu ujedno će utvrditi mijenja li se i koliko zbir svih korisnih površina stanova i ostalih posebnih dijelova iste nepokretnosti.
Naknadno utvrđivanje korisne površine
Član 89
Korisna površina će se ponovno utvrđivati i ako se prije utvrđena vrijednost promijenila zbog promjena stanja stanova, odnosno drugih samostalnih prostorija, koji neposredno prostorno graniče, ili zbog prenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi, ako zahtjev za ponovno utvrđivanje korisne površine stave vlasnici posebnih dijelova koji izvode promjene ili prenos.
U slučaju iz stava 1. ovog člana, utvrdiće se korisna površina stanova ili drugih prostorija na koje se odnosi promjena ili prenos, tako da bude jednak zbir njihovih korisnih površina prije i nakon promjene ili prenosa.
Ako se ponovo utvrdi korisna površina u slučaju iz stava 1. ovog člana, suvlasnici čija je korisna površina povećana dužni su da plate punu naknadu suvlasnicima kojima se korisna površina dijelova smanjila.
Pravo preče kupovine
Član 90
Suvlasnici etažne svojine imaju pravo preče kupovine.
Suvlasnik koji prodaje svoju etažnu svojinu dužan je učiniti ponudu drugim suvlasnicima toga dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove drugim suvlasnicima.
Ponuda mora biti učinjena u pisanoj formi i sadržavati zemljišnoknjižne ili katastarske oznake nepokretnosti i posebnog dijela nepokretnosti koji se prodaje.
Ako ponuđeni suvlasnici ne obavijeste ponuđača u pisanoj formi o prihvatanju ponude u roku od 60 dana od dana prijema ponude, etažni suvlasnik može prodati svoj dio drugom licu, ali ne po nižoj cijeni ili povoljnijim uslovima.
Ako etažni vlasnik koji prodaje svoj dio ne učini ponudu u skladu s odredbama stava 3. ovog člana ili ako svoj dio proda po povoljnijim uslovima trećem licu, drugi suvlasnik, odnosno suvlasnici imaju pravo da traže od suda da ugovor proglasi ništavnim i da oni kupe taj dio po istim uslovima.
Ukoliko se drugačije ne sporazumiju, suvlasnici ostvaruju pravo preče kupovine srazmjerno učešću svojih suvlasničkih dijelova na cijeloj nepokretnosti.
Pravo preče kupovine prema odredbama st. 1. do 6. ovog člana imaju i suvlasnici porodične zgrade.
Uzajamni odnosi etažnih vlasnika
Član 91
Ugovorom etažnih vlasnika uređuju se obim i način korišćenja i održavanja posebnih dijelova nepokretnosti i dijelova nepokretnosti koji služe zgradi kao cjelini ili nekim njenim posebnim dijelovima.
Prava i obaveze utvrđene ugovorom o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih dijelova odnose se i na kasnijeg sticaoca svojine posebnog dijela.
Ako etažni vlasnici ne zaključe ugovor o uzajamnim odnosima, sud će u vanparničnom postupku, na prijedlog bilo kojeg vlasnika, svojim rješenjem urediti te odnose.
Ugovor o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih dijelova nepokretnosti
Član 92
Ugovor o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika iz člana 91. ovog zakona zaključuje se u pisanom obliku.
Ugovor koji je sačinjen suprotno stavu 1. ovog člana ništavan je.
Izmjena ugovora o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika
Član 93
Ugovor o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika može se mijenjati uz pisani pristanak onih vlasnika čija se prava mijenjaju.
Sud će, u vanparničnom postupku, na prijedlog jednog ili više etažnih vlasnika odrediti da li će se izvršiti promjena u ugovoru i protiv volje drugih vlasnika, ako nađe da su promjene opravdane.
Obaveza održavanja
Član 94
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena etažna svojina dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, te njima namijenjene instalacije, naročito elektrovodne, gasovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke tog posebnog dijela, brinuti se i tako ih održavati da drugim suvlasnicima ne nastane bilo kakva šteta.
Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u vezi sa izvršavanjem dužnosti iz stava 1. ovog člana, ili zbog neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik, čija je to bila dužnost, a ako je to bila dužnost više suvlasnika, oni odgovaraju za tu štetu solidarno.
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena etažna svojina dužan je da dozvoli pristup u stan, odnosno samostalnu prostoriju i njihovu upotrebu, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih dijelova nepokretnosti; imovinsku štetu koju u vezi s tim pretrpi dužni su da mu nadoknade suvlasnici solidarno.
Promjene stanja
Član 95
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena etažna svojina, ovlašćen je ne tražeći za to odobrenje od ostalih suvlasnika, u skladu s građevinskim propisima o svome trošku izvršiti prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjenu namjene, ako se pridržava sljedećih pravila:
a) promjena ne smije prouzrokovati oštećenje zgrade i drugih dijelova nepokretnosti, niti povredu onih interesa ostalih suvlasnika koji zaslužuju zaštitu; naročito ne smije prouzrokovati povredu vanjskog izgleda zgrade, niti opasnost za sigurnost lica, zgrade ili drugih stvari,
b) ako bi za promjenu bilo potrebno zadiranje u zajedničke dijelove nepokretnosti, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnog dijela, inače je svaki suvlasnik može zabraniti; osim postavljanje vodova za svjetlo, gas, energiju, vodu i telefon i sličnih uređaja, kao i postavljanje radijskih ili televizijskih antena, potrebnih prema stanju tehnike, ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu,
v) radi promjena na svome dijelu nije dopušteno zadiranje u one dijelove nepokretnosti koji su kao posebni dio u svojini drugog suvlasnika bez njegovog odobrenja; ali taj će ipak morati trpjeti ono u vezi s tuđom prepravkom, čime se bitno i trajno ne povređuje njegovo pravo na posebnom dijelu, niti ono što je umjesno kad se pravedno razmotre svi interesi,
g) vlasnik posebnog dijela koji sprovodi promjene na svom dijelu dužan je dati primjerenu naknadu drugom čija je prava time povrijedio i kad je taj bio dužan da trpi tu povredu.
Ako je za promjenu namjene iz stava 1. ovog člana potrebna dozvola nadležnog organa, drugi suvlasnici koji tu promjenu moraju da trpe nisu ovlašćeni da uskrate svoj pristanak kad je on potreban, te odgovaraju za štetu koju bi prouzrokovali svojim uskraćivanjem.
Odredba stava 1. ovog člana koja se odnosi na stanove i druge samostalne prostorije primjenjuje se i na sve sporedne dijelove koji su njihovi pripaci, a ove odredbe primjenjuju se i u slučaju prenosa sporednih dijelova, koji služe jednom stanu, odnosno prostoriji na drugi stan, odnosno prostoriju.
Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u vezi s promjenama koje je izvršio suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena svojina određenog posebnog dijela nepokretnosti, ako je nisu bili dužni trpjeti, odgovara im taj suvlasnik; više suvlasnika odgovaraju za tu štetu solidarno.
Troškovi etažne svojine
Član 96
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena etažna svojina održava taj dio o svom trošku, te snosi sve javne obaveze i terete u vezi sa svojinom tog dijela, ako zakonom nije drugačije određeno.
Kada dužnik obaveze na povremene naknade za komunalne usluge u vezi s upotrebom svojine posebnog dijela (naknade zbog trošenja električne energije, gasa, gasne energije, odvoza otpada i sl.) nije neko drugo lice, suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena svojina posebnog dijela duguje te naknade dobavljačima, odnosno davaocima usluga.
Ako je dužnik obaveze iz stava 2. ovog člana lice koje upotrebljava svojinu ili iskorišćava na osnovu najma, zakupa ili drugog ugovora sa suvlasnikom na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljena svojina tog posebnog dijela, taj suvlasnik garantuje dobavljaču za ispunjenje te obaveze.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Upravljanje nepokretnošću na kojoj je uspostavljena etažna svojina
Član 97
Cijelom nepokretnošću na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovana etažna svojina upravljaju suvlasnici po opštim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
Suvlasnici su dužni da učestvuju u upravljanju nepokretnošću, te da odrede lice koje će obavljati poslove zajedničkog upravnika i da osnuju zajedničku rezervu.
Suvlasnici donose odluke o preduzimanju poslova redovnog upravljanja i vanrednih poslova u pisanom obliku.
Poslovi redovnog upravljanja
Član 98
Redovno upravljanje nepokretnošću podrazumijeva:
a) redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nepokretnosti, uključujući i građevinske promjene neophodne za održavanje,
b) stvaranje odgovarajuće zajedničke rezerve za predvidive buduće troškove,
v) uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni rezervom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od jedne godine,
g) osiguranje nepokretnosti,
d) imenovanje i opoziv zajedničkog upravnika,
e) određivanje i promjene kućnog reda,
đ) iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje zakupa stanova i drugih samostalnih prostorija nepokretnosti na kojima nije uspostavljena svojina posebnog dijela.
Poboljšanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
Član 99
Za donošenje odluke o preduzimanju poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade potreban je pristanak svih suvlasnika nepokretnosti, osim za one poslove koji se smatraju poslovima redovnog upravljanja.
Izuzetno od odredbe stava 1. ovog člana, pristanak svih suvlasnika nije potreban ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se izvrši poboljšanje i da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz rezerve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz rezerve podmire potrebe redovnog održavanja, pod uslovom da ta poboljšanja neće ići na štetu nadglasanih suvlasnika.
Pravo suvlasnika na sudsku zaštitu
Član 100
Suvlasnik nepokretnosti ima pravo da zahtijeva od suda da svojom odlukom odredi:
a) rok u kojem treba da se obavi neki od poslova iz člana 95. ovog zakona o kome je većinom glasova donesena odluka,
b) stvaranje odgovarajuće zajedničke rezerve ili opravdano povećanje, odnosno smanjenje rezerve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju rezerve i veličine doprinosa pojedinih suvlasnika treba, osim o predvidivim troškovima, da vodi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika,
v) da se suvlasniku koji ne može odmah da plati dio troškova nekog posla održavanja cijele nepokretnosti koji se javlja u vremenskim razmacima dužim od jedne godine, a nije pokriven rezervom, dopušta da plati troškove u mjesečnim ratama u vremenskom periodu ne dužem od deset godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovom suvlasničkom dijelu u korist drugih suvlasnika, sa uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom,
g) zaključenje odgovarajućeg osiguranja od požara ili od odgovornosti trećim licima,
d) postavljanje zajedničkog upravnika ili smjenjivanje upravnika koji grubo zanemaruje svoje dužnosti,
e) ukidanje ili izmjenu odredaba kućnog reda koje je donijela većina suvlasnika, kojima se vrijeđa interes tog suvlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega,
đ) otkazivanje ugovora o zakupu jednog mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu zbog potreba tog suvlasnika, pod uslovom da je on istovremeno i vlasnik posebnog dijela nepokretnosti.
Troškovi održavanja i poboljšanja
Član 101
Troškove za održavanje i za poboljšanje nepokretnosti snose svi suvlasnici nepokretnosti srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drugačije određeno.
Doprinose za zajedničku rezervu radi pokrića troškova održavanja i poboljšanja nepokretnosti, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drugačije određeno.
Suvlasnici mogu odrediti drugačiji način raspodjele troškova i doprinosa zajedničke rezerve nego što je to određeno st. 1. i 2. ovog člana, i to:
a) odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nepokretnosti koji nisu u podjednakom obimu korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za lift, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje upotrebljavaju i nemogućnost utvrđivanja stvarnog utroška svakog pojedinog suvlasnika,
b) saglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, u pogledu svih ostalih troškova za održavanje i poboljšanje nepokretnosti ili doprinosa zajedničkoj rezervi.
Suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilu iz stava 1., odnosno stava 2. ovog člana i da li je valjana odluka iz stava 3. ovog člana. Ako odluka o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nepokretnosti koji nisu u podjednakom obimu korisni svim suvlasnicima nije valjana, suvlasnik može zahtijevati od suda da nakon sprovedene ocjene utvrdi način za raspodjelu troškova, s obzirom na različitu mogućnost upotrebe tih uređaja.
Na zahtjev suvlasnika, u javnoj evidenciji će se zabilježiti odredbe o načinu raspodjele troškova iz stava 3. ovog člana, ako su pisano sačinjene, a potpisi suvlasnika ovjereni od nadležnog organa, kao i pravosnažna odluka suda koji je utvrdio način raspodjele troškova po pravednoj ocjeni.
Ako troškovi za nepokretnost budu podmireni iz zajedničke rezerve u skladu s njenom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u rezervu.
Zajednička rezerva
Član 102
Zajedničku rezervu čine novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na osnovu odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
Zajednička rezerva kao imovina svih suvlasnika nepokretnosti namijenjena je za pokriće troškova održavanja i poboljšanja nepokretnosti i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
Zajedničkom rezervom upravljaju suvlasnici, odnosno upravnik nepokretnosti, kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, uloženom tako da donosi plodove.
Dopuštena su samo ona plaćanja iz rezerve koja su učinjena radi plaćanja troškova održavanja i poboljšanja nepokretnosti ili otplatu zajma uzetog za pokriće tih troškova. Postupak izvršenja dopušteno je sprovoditi na zajedničkoj rezervi samo radi podmirenja tih potraživanja.
Prestankom ovlašćenja za upravljanje, upravnik je dužan bez odlaganja da položi račun o rezervi i ostatak preda novom upravniku. Ako sud razriješi upravnika, naložiće mu da u roku od petnaest dana preda utvrđeni ostatak iznosa zajedničke rezerve novom upravniku.
Suvlasnik koji je otuđio svoj suvlasnički dio nepokretnosti nema pravo da zahtijeva vraćanje svog doprinosa u zajedničku rezervu. Taj dio doprinosa ostaje u zajedničkoj rezervi kao doprinos suvlasničkog dijela koji je otuđen.
Opasnost od štete na nepokretnosti
Član 103
Suvlasnik ima pravo i dužan je da bez odgađanja prijavi zajedničkom upravniku štete za koje je saznao da su nastale na dijelovima ili uređajima nepokretnosti, i štete na posebnim dijelovima te nepokretnosti, na kojima je uspostavljena etažna svojina, ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nepokretnosti.
Kad prijeti opasnost od štete, svaki suvlasnik ima pravo da preduzme hitne mjere bez pristanka ostalih suvlasnika.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Dužnosti upravnika i zakupaca
Član 104
Upravnik upravlja nepokretnošću i zajedničkom rezervom kao zastupnik svih suvlasnika, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom.
U upravljanju nepokretnošću, upravnik je ovlašćen da vodi postupke pred sudom ili drugim organima u ime svih suvlasnika nepokretnosti, što uključuje i ovlašćenje da opunomoći stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.
Na upravnikov odnos sa suvlasnicima primjenjuju se opšta pravila o zastupanju i posebna pravila o upravniku kojeg postavljaju suvlasnici, ako drugačije ne proizlazi iz položaja koji upravniku nepokretnosti daju odredbe ovog zakona.
Upravnik je obavezan da čuva interese svih suvlasnika nepokretnosti i u obavljanju poslova redovne uprave slijedi uputstva većine, a vanredne poslove preduzima samo na osnovu saglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.
Upravnik je posebno dužan da:
a) položi svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i stavi mu na odgovarajući način na uvid isprave na kojima se to osniva, i to najkasnije do 30. marta svake godine,
b) izradi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšanja, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, i to na odgovarajući način objaviti najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
v) prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšanja.
Suvlasnici u čije ime upravnik upravlja nepokretnošću dužni su da o promjeni upravnika ili o promjenama njegovih ovlašćenja obavijeste zakupce na odgovarajući način. Obaveze koje zakupci ispune licu koje više nije upravnik, ili više nije ovlašćeno primiti ispunjenje, smatraju se valjano ispunjenim i oslobađaju dužničke obaveze, ako nisu obaviješteni ili nisu na drugi način saznali o promjenama.
Propast predmeta
Član 105
Etažna svojina prestaje ako stan ili druga samostalna prostorija koja je bila predmet svojine trajno prestane da bude odgovarajuća za samostalno izvršavanje suvlasnikovih prava.
Brisanje
Član 106
Osim u slučaju iz člana 105. ovog zakona, etažna svojina prestaje brisanjem u javnoj evidenciji upisa kojim je svojina određenog posebnog dijela nepokretnosti bila uspostavljena kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nepokretnosti.
Za brisanje iz stava 1. ovog člana na osnovu odricanja potreban je pristanak svih suvlasnika i knjižnih ovlašćenika čija prava opterećuju odgovarajući suvlasnički dio.
Prestanak susvojine
Član 107
Kad dotadašnji suvlasnik nepokretnosti prestane da bude suvlasnik odgovarajućeg suvlasničkog dijela, prestala je za njega i svojina onog posebnog dijela koji je bio uspostavljen na tom odgovarajućem dijelu.
Prestanak etažne svojine ne povlači za sobom prestanak susvojine na nepokretnosti.
Pravo svojine na pokretnostima
Opšte odredbe
Primjena odredaba o sticanju nepokretnosti na pokretnosti
Član 108
Odredbe ovog zakona o sticanju svojine na nepokretnostima primjenjuju se i na sticanje svojine na pokretnim stvarima, ukoliko ovim zakonom nije drugačije određeno ili to ne proizlazi iz prirode pokretne stvari.
Sticanje pokretnosti pravnim poslom
Član 109
Na osnovu pravnog posla, pravo svojine na pokretnu stvar stiče se predajom te stvari u državinu sticaoca.
Predaja pokretne stvari smatra se izvršenom i predajom isprave na osnovu koje sticalac može da raspolaže tom stvari, kao i uručenjem nekog dijela stvari ili zdvajanjem ili drugim označavanjem stvari koje znači predaju stvari.
Kad se pokretna stvar nalazi u državini sticaoca po nekom pravnom osnovu, on stiče pravo svojine na nju u trenutku zaključenja pravnog posla sa vlasnikom stvari na osnovu koga se stiče pravo svojine.
Ako sticalac prava svojine na pokretnu stvar ostavi tu stvar i dalje u državini prenosioca po nekom drugom osnovu, on stiče pravo svojine na nju u trenutku zaključenja pravnog posla sa vlasnikom stvari na osnovu koga se stiče pravo svojine.
Pravo svojine na pokretnoj stvari koju drži treće lice prelazi na sticaoca u trenutku zaključenja pravnog posla kojim mu je prenosilac prenio pravo da zahtijeva vraćanje te stvari. Treće lice ima pravo da prema novom vlasniku istakne sve prigovore koje je imao prema ranijem vlasniku.
Predaja pokretne stvari smatra se izvršenom i kada iz konkretnih okolnosti proizlazi da je izvršena predaja stvari.
Sticanje prava svojine nad pokretnosti u slučaju višestrukog otuđenja
Član 110
Kad je više lica zaključilo pravne poslove radi sticanja svojine iste pokretnosti koja je individualno određena, svojinu stiče ono lice kome je stvar prvom predana u državinu, ako je savjesno i ako su ispunjene i sve druge pretpostavke za sticanje svojine.
Ako postoji više savjesnih sticalaca, pravo da zahtijeva predaju stvari u državinu ima sticalac koji je prvi stekao pravni osnov za prenos prava svojine.
Savjesni sticalac može podnijeti tužbu za predaju stvari u državinu protiv dotadašnjeg vlasnika i nesavjesnog držaoca.
Sticanje pokretnosti od nevlasnika
Član 111
Ko je u dobroj vjeri stekao samostalnu državinu pokretne stvari na osnovu teretnog pravnog posla zaključenog radi sticanja prava svojine, od lica koje nije vlasnik, stekao je svojinu te stvari.
Sticalac iz stava 1. ovog člana stekao je svojinu stvari u trenutku sticanja samostalne državine, ako mu je stvar predana u neposrednu državinu ili se već od ranije nalazi kod njega. Ako mu je stvar predana u samostalnu državinu samom izjavom volje, on će pravo svojine steći tek kad mu stvar bude predana u neposrednu državinu.
Sticalac je bio u dobroj vjeri ako u trenutku zaključenja pravnog posla, a i u trenutku primanja neposredne državine nije znao, niti je s obzirom na okolnosti mogao znati da stvar ne pripada otuđiocu.
Odredba stava 1. ovog člana ne primjenjuje se ako je stvar njenom vlasniku ili licu putem koje je on držao bila ukradena, ili ju je izgubio, odnosno zagubio; osim u pogledu sticanja gotovog novca, hartija od vrijednosti na donosioca ili na javnoj licitaciji.
Prava trećih koja terete pokretnu stvar prestaju sticanjem svojine od lica kome stvar ne pripada. Ne prestaju ona prava trećih za koja je sticalac znao da postoje ili je to mogao znati u času kad je sticao svojinu. Smatra se da je sticalac znao da postoji založno pravo ako je upisano u registar zaloga.
Ne prestaju ona prava trećih lica za koja je sticalac znao ili mogao znati da postoje u trenutku sklapanja ugovora o prenosu prava svojine. Smatra se da je sticalac znao da postoji založno ili neko drugo pravo ako je o postojanju tog prava mogao saznati uvidom u odgovarajući javni registar. Navedena presumpcija ne važi ako je prodavac u okviru svog redovnog poslovanja stavio stvar u promet.
Sticanje pokretnosti odvajanjem
Član 112
Plodovi i sve što se odvoji od neke stvari pripada i nakon odvajanja njenom vlasniku, ako nije drugačije određeno.
Ako neko lice kao samostalni držalac drži tuđu stvar od koje su se odvojili plodovi ili drugi dijelovi stvari samim odvajanjem, ono je postalo vlasnik odvojenoga, ako je u tom trenutku bilo savjesni držalac te stvari.
Sticanje pokretnosti na osnovu ograničenog stvarnog prava
Član 113
Kome na osnovu njegovog ograničenog stvarnog prava pripada pravo na svojinu plodova ili drugih dijelova neke tuđe stvari, taj postaje njihov vlasnik kad se odvoje od vlasnikove stvari; ali ako ga njegovo pravo samo ovlašćuje da uzme plodove ili dijelove neke stvari u svojinu, oni će postati njegovi tek kad ih za sebe ubere.
Drži li stvar od koje su se odvojili plodovi, ili nešto drugo, neko drugo lice kao da je nosilac ograničenog stvarnog prava na osnovu kojeg bi mu pripadala svojina plodova ili drugih dijelova te stvari, ono je samim odvajanjem postalo vlasnik odvojenog, ali ne ako u tom trenutku nije bilo pošten držalac tuđe stvari.
Nosilac ograničenog stvarnog prava na stvari, odnosno savjesni držalac ne stiče svojinu na plodovima i drugim dijelovima stvari koje su se odvojile, ako je svojinu steklo drugo lice na osnovu zakona.
Sticanje prava svojine spajanjem ili miješanjem stvari
Član 114
Kada su stvari koje pripadaju raznim vlasnicima tako spojene ili pomiješane da se ne mogu razdvojiti bez znatne štete ili bez nesrazmjernih troškova, na novoj stvari nastaje susvojina dotadašnjih vlasnika, i to srazmjerno vrijednosti koju su pojedine stvari imale u trenutku spajanja ili miješanja.
Ako je neko od vlasnika bio nesavjestan, savjestan vlasnik može zahtijevati, u roku od godine dana od dana spajanja ili miješanja stvari, da mu cijela stvar postane svojina ili da cijela stvar postane svojina nesavjesnog vlasnika. Sticalac je dužan drugome nadoknaditi tržišnu vrijednost njegove stvari.
Ako od dvije spojene ili pomiješane stvari jedna ima neznatnu vrijednost u odnosu na drugu, vlasnik vrednije stvari stiče pravo svojine na novoj stvari. Lice koje je izgubilo pravo svojine može, u roku od godine dana od dana spajanja ili miješanja stvari, da zahtijeva nadoknadu tržišne vrijednosti svoje stvari.
Sticanje svojine nađene stvari
Član 115
Nađenu stvar nalazač može steći u svojinu pod pretpostavkama za sticanje stvari putem održaja, s tim da je držalac.
Sticanje svojine na pokretnosti održajem
Član 116
Držalac stiče održajem pravo svojine na pokretnoj stvari koja je u svojini drugog lica, istekom tri godine savjesne, zakonite državine, ako nije pribavljen silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja.
Držalac stiče održajem pravo svojine na pokretnoj stvari koja je u svojini drugog lica protekom šest godina savjesne državine.
Prirastanje glavnoj stvari
Član 117
Ako su u stvar uloženi tuđi trud ili sredstva i time nije nastala nova stvar, nego je ista prirasla postojećoj stvari kao glavnoj, a uspostavljanje prijašnjeg stanja, odnosno rastavljanje nije moguće bez nesrazmjerno velikih troškova, tada se svojina glavne stvari proteže na sve ono što je toj glavnoj stvari priraslo ili je u nju uloženo i smatra se njenim pripatkom.
Prisvojenje
Član 118
Na pokretnoj stvari koju niko nema u svojini steći će svojinu lice koje uzme tu stvar u samostalnu državinu s namjerom da je prisvoji, ako zakonom nije drugačije određeno.
Na pokretnim stvarima koje niko nema u svojini, a koje se mogu nabavljati ili upotrebljavati samo uz posebnu dozvolu koju daje nadležni organ, svojinu može steći prisvojenjem lice koje ima takvu dozvolu.
Ne može se steći prisvojenjem svojina na stvarima koje prema posebnom zakonu mogu biti samo u svojini Republike, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.
Izrađena stvar
Član 119
Lice koje od svog materijala svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine te stvari. Pravo svojine na novoj stvari pripada vlasniku od čijeg je materijala, na osnovu pravnog posla, tu stvar izradilo drugo lice.
Ako je neko od tuđeg materijala izradio novu stvar za sebe, on na toj stvari stiče svojinu ako je savjestan i ako je vrijednost rada veća od vrijednosti materijala.
U slučaju iz stava 3. ovog člana, ako su vrijednost rada i vrijednost materijala jednake, nastaje susvojina.
Izgubljena stvar
Izgubljena stvar i nalazač
Član 120
Stvar koju je vlasnik izgubio, zagubio ili mu je ukradena, nije samim tim prestala biti njegova svojina, pa ju je nalazač dužan bez odgađanja predati onom ko ju je izgubio, odnosno vlasniku stvari, ako po znakovima na stvari ili iz drugih okolnosti može za njega saznati.
Nalazač koji nije nađenu stvar predao onom ko ju je izgubio, odnosno njenom vlasniku dužan ju je bez odgađanja predati najbližoj policijskoj stanici ili drugom nadležnom organu lično ili putem lica u čijim ju je prostorijama, prevoznom ili sličnom sredstvu našao. Nalazač jedino nije dužan predati nadležnom organu stvar čija je vrijednost prema opštem shvatanju zanemariva.
Čuvanje izgubljene stvari
Član 121
Nadležni organ dužan je da nađenu stvar primi u polog, te je čuva za onoga koji ju je izgubio, odnosno za njenog vlasnika, kao i da preduzme sve mjere radi očuvanja stvari i pronalaska vlasnika ili onoga koji ju je izgubio.
Nadležni organ će povjeriti na čuvanje pouzdanom čuvaru stvari koje ne može sam da čuva.
Ako je nađena stvar sklona kvarenju ili su za njeno čuvanje ili održavanje potrebni troškovi nesrazmjerni njenoj vrijednosti, stvar će se prodati na javnoj licitaciji i za nju dobijeni novac položiti u sud.
Vraćanje izgubljene stvari
Član 122
Ako se onaj koji je stvar izgubio ili je njen vlasnik javi u roku od godinu dana od objavljivanja oglasa i dokaže da je stvar izgubio iz državine, odnosno da je njen vlasnik, predaće mu se stvar ili iznos dobijen njenom prodajom, čim se od njega naplate svi nužni troškovi u vezi s nađenom stvari, kao i naknada nalazaču za nađenu stvar (u daljem tekstu: naknada).
Ukoliko se sumnja kome od više lica treba da preda nađenu stvar, ako okolnosti ne upućuju na neko drugo lice, prednost ima ono lice koje ju je izgubilo iz neposredne državine.
O predaji stvari licu koje je dokazalo da ju je izgubilo iz državine, odnosno da je njen vlasnik, nadležni organ dužan je da odmah pisano obavijesti nalazača.
Naknada nalazaču izgubljene stvari
Član 123
Nalazaču izgubljene stvari pripada pravo na naknadu u visini od 10% od vrijednosti stvari, a i na naknadu za nužne troškove koje je imao u vezi s nađenom stvari.
Nalazač izgubljene stvari je onaj koji je stvar prvi uzeo. Više lica koje su zajedno našli stvar imaju pravo na naknadu u jednakim dijelovima.
Lice koje je dužno platiti naknadu može zahtijevati da se iznos naknade pravično smanji kad bi naknada predstavljala nesrazmjerno veliku korist s obzirom na prilike nalazača i lica koje je dužno platiti naknadu, kao i okolnosti pod kojima je stvar izgubljena i nađena.
Ako se vrijednost nađene stvari ne može procijeniti ili ona postoji samo za njenog vlasnika, odnosno lice koje ju je izgubilo, tada nalazač može zahtijevati da se odredi pravičan iznos naknade.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Predaja izgubljene stvari nalazaču
Član 124
Ako se lice koje je izgubilo stvar ili vlasnik stvari ne jave u roku od godinu dana od objavljivanja oglasa o nalazu stvari, ili ne dokažu svoje pravo na stvar ili odbiju da prime stvar, tada se nađena stvar, odnosno novac dobijen njenom prodajom predaje u neposrednu državinu nalazaču.
Ukoliko se naknadno javi lice koje je stvar izgubilo ili njen sopstvenik, nalazač mu mora vratiti stvar zajedno s dobijenim koristima, odnosno vratiti za nju dobiveni novac zajedno s kamatama po odbitku nužnih troškova, a onaj kome je stvar vraćena dužan je platiti naknadu nalazaču.
Nalaz blaga
Član 125
Blagom se u smislu ovog zakona smatraju novac, dragocjenosti i druge stvari od vrijednosti koje su bile skrivene tako dugo da se više ne može utvrditi ko im je vlasnik.
Nalazač je dužan da uzme nađeno blago na primjeren način u državinu, a ako se ustanovi da nema vlasnika, postaje svojina jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji je pronađeno.
Nalazač je dužan da bez odgađanja obavijesti o nađenom blagu nadležni organ, a da do predaje preduzme nužne mjere zaštite blaga.
Nalazač i vlasnik nepokretnosti u kojoj je nađeno blago imaju pravo na primjerenu nagradu, koja ne može biti manja od nagrade kakva bi bila za nađenu tuđu stvar niti veća od vrijednosti nađenog blaga, a imaju pravo i na naknadu nužnih troškova.
Jedna polovina nagrade iz stava 3. ovog člana pripada nalazaču, a druga vlasniku nepokretnosti, ali onaj koji je pokušao zatajiti da je blago pronašao, nema pravo na nagradu.
Jedinica lokalne samouprave može se osloboditi svoje obaveze da da naknadu, odnosno nagradu i naknadu troškova za blago tako da se odrekne stvari, te da nalazaču i vlasniku nepokretnosti preda blago u samostalnu sudržavinu, u kom slučaju će se primjenjivati odredbe ovog zakona o predaji stvari nalazaču i o sticanju svojine na nađenoj stvari.
Odredbe o pravu vlasnika nepokretnosti na nagradu primjenjuju se i na nosioca prava građenja, ako je blago nađeno u zgradi koja je izgrađena na pravu građenja ili njime odvojena od zemljišta.
Zaštita i prestanak prava svojine
Zaštita prava svojine
Vlasničke tužbe
Član 126
Vlasnik ima pravo da zahtijeva vraćanje stvari od lica u čijoj se državini stvar nalazi, a od lica koje ga protivpravno uznemirava da prestane sa uznemiravanjem.
Prava na vraćanje stvari i na prestanak uznemiravanja ne zastarijevaju.
Vlasnička tužba na vraćanje stvari
Član 127
Da bi ostvario pravo na vraćanje stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegova svojina i da se stvar nalazi u državini tuženog.
Vlasnik mora stvar čije vraćanje traži opisati po njenim osobinama ili znacima koji je razlikuju od istovrsnih stvari.
Lice koje je stvar držalo pa je državinu napustilo nakon što mu je dostavljena tužba o svom trošku predaje vlasniku nadoknadu pune vrijednosti stvari.
Prigovori držaoca stvari
Član 128
Držalac ima pravo da odbije predaju stvari njenom vlasniku ako ima pravo na državinu.
Ako vraćanje stvari traži lice koje je svojinu i posrednu državinu steklo prenosom zahtjeva za vraćanje stvari, tuženi može prema tom licu istaći sve prigovore prava na državinu koje je imao prema ranijem vlasniku.
Ako je tuženi nesamostalni držalac, on se od zahtjeva da preda državinu stvari može braniti imenovanjem posrednog samostalnog držaoca čiju višu vlast priznaje i iz čije državine izvodi svoju državinu.
Savjestan držalac
Član 129
Lice čija je državina savjesna (savjestan držalac) dužno je da vrati stvar vlasniku zajedno sa plodovima koji nisu obrani.
Savjestan držalac ne odgovara za pogoršanje i propast stvari koje su nastale za vrijeme njegove savjesne državine, niti je dužan dati naknadu za upotrebu i korist koju je imao od stvari.
Savjestan držalac ima pravo na naknadu nužnih troškova za održavanje stvari, kao i na naknadu korisnih troškova u mjeri u kojoj je vrijednost stvari povećana.
Savjestan držalac ima pravo na naknadu troškova koje je učinio radi svog zadovoljstva ili uljepšanja stvari samo ukoliko je njena vrijednost povećana (korisni troškovi). Ako se ono što je učinjeno radi zadovoljstva ili uljepšavanja stvari može odvojiti od stvari bez njenog oštećenja, savjestan držalac ima pravo da to odvoji i zadrži za sebe.
Savjestan držalac ima pravo zadržavanja stvari dok mu se ne nadoknadi iznos nužnih i korisnih troškova koje je imao u vezi sa njenim održavanjem.
Vrijednost plodova i drugih koristi koje je držalac imao od stvari odbiće se od troškova koje držalac osnovano traži.
Troškovi i vrijednost plodova obračunavaju se prema cijenama u vrijeme donošenja presude.
Potraživanja naknade nužnih i korisnih troškova zastarijevaju u roku od tri godine od dana predaje stvari vlasniku.
Nesavjestan držalac
Član 130
Nesavjestan držalac dužan je da vrati stvar vlasniku sa svim plodovima koje je stvar dala za vrijeme njegove državine.
Nesavjestan držalac dužan je da nadoknadi vlasniku vrijednost ubranih plodova koje je potrošio, otuđio, kao i vrijednost plodova koje je propustio da ubere.
Nesavjestan držalac dužan je da nadoknadi štetu nastalu pogoršanjem ili propašću stvari, osim ako bi ta šteta nastala i da se stvar nalazila kod vlasnika.
Nesavjestan držalac ima pravo da zahtijeva naknadu nužnih troškova koje bi imao i vlasnik da se stvar nalazila kod njega.
Nesavjestan držalac ima pravo da zahtijeva naknadu korisnih troškova samo ako su korisni za vlasnika.
Nesavjestan držalac nema pravo na naknadu troškova koje je učinio radi svog zadovoljstva ili uljepšavanja stvari, osim ako je njena vrijednost povećana za vlasnika. Ako se ono što je učinjeno radi zadovoljstva ili uljepšanja stvari može odvojiti od stvari bez njenog oštećenja, nesavjestan držalac ima pravo da to odvoji i zadrži za sebe.
Savjestan držalac postaje nesavjestan od trenutka kada mu je tužba dostavljena, ali vlasnik može dokazivati da je savjestan držalac postao nesavjestan i prije dostavljanja tužbe.
Potraživanja vlasnika, odnosno nesavjesnog držaoca zastarijevaju u roku od tri godine od dana predaje stvari vlasniku.
Tužba iz pretpostavljene svojine
Član 131
Savjesni držalac individualno određene stvari, koji je tu stvar stekao na osnovu pogodnom za sticanje prava svojine i na zakonit način (pretpostavljeni vlasnik) ima pravo da zahtijeva vraćanje stvari i od savjesnog držaoca kod kojeg se ta stvar nalazi bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu.
Kada se dva lica smatraju pretpostavljenim vlasnicima iste stvari, jači pravni osnov ima lice koje može dokazati nesumnjivog prethodnika, a ako oba lica to mogu, ili ne može ni jedan, jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretno u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno. Ako su pravni osnovi ovih lica iste jačine, prvenstvo prava ima lice kod koga se stvar nalazi, odnosno lice kome je stvar prvom predata.
Pretpostavljeni vlasnik treba da dokaže činjenice na osnovu kojih se pretpostavlja njegova svojina, kao i da je stvar koju zahtijeva u državini tuženog.
Pretpostavka svojine ne djeluje u korist lica koje nije bilo savjesni držalac.
Na odnose pretpostavljenog vlasnika i savjesnog i nesavjesnog držaoca na odgovarajući način shodno se primjenjuju odredbe čl. 127 i 129. ovog zakona.
Tužba zbog smetanja, odnosno uznemiravanja
Član 132
Ako treće lice protivpravno uznemirava vlasnika ili pretpostavljenog vlasnika na drugi način, a ne oduzimanjem stvari, vlasnik, odnosno pretpostavljeni vlasnik ima pravo da tužbom zahtijeva da to uznemiravanje prestane.
Kada je uznemiravanjem iz stava 1. ovog člana prouzrokovana šteta, vlasnik ili pretpostavljeni vlasnik ima pravo da zahtijeva naknadu štete po opštim pravilima o naknadi štete.
Vlasnik mora dokazati da je stvar njegova svojina, a pretpostavljeni vlasnik, činjenice na osnovu kojih se pretpostavlja njegova svojina, kao i da ga drugo lice uznemirava u izvršavanju njegovih ovlašćenja u pogledu stvari. Ukoliko tuženi tvrdi da ima pravo preduzimati radnje kojima se uznemirava vlasnik, dužan je to dokazati.
Zaštita suvlasnika, odnosno zajedničara
Član 133
Suvlasnik, odnosno zajedničar ima pravo na tužbu za zaštitu prava svojine na cijelu stvar, a suvlasnik ima pravo i na tužbu za zaštitu svog prava svojine na dijelu stvari.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Prestanak prava svojine
Propast stvari
Član 134
Pravo svojine prestaje propašću stvari.
Na dijelu propale stvari vlasnik zadržava pravo svojine.
Priraštaj tuđe stvari
Član 135
Pravo svojine prestaje i kad stvar priraste drugoj stvari tako da postane njenim dijelom koji nije od nje pravno odvojen niti se može fizički odvojiti bez nerazmjernih troškova.
Tuđe sticanje prava svojine
Član 136
Pravo svojine na stvari prestaje kad drugo lice stekne pravo svojine na tu stvar.
Odricanje od prava svojine
Član 137
Pravo svojine nad pokretnošću prestaje napuštanjem državine te stvari. Stvar se smatra napuštenom kad njen vlasnik na nesumnjiv način i slobodno izrazi volju da ne želi više da je ima u svojini.
Vlasnik nepokretnosti može se odreći svog prava svojine izjavom o odricanju datom u formi propisanoj za zemljišnoknjižni upis.
Odricanje prava svojine nad nepokretnošću prestaje brisanjem u javnoj evidenciji, ako zakonom nije drugačije određeno.
Odricanje nije punovažno ukoliko je nepokretnost opterećena, osim ako je u pitanju opterećenje stvarnom službenošću.
Brisanjem prava svojine dosadašnjeg vlasnika u javnoj evidenciji nepokretnost postaje svojina lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi, ako zakonom nije drugačije uređeno.
Prestanak prava svojine na osnovu zakona
Član 138
Pravo svojine prestaje na način određen zakonom.
Kad pravo svojine nepokretnosti na osnovu posebnog zakona prestane bez brisanja u javnoj evidenciji, takav prestanak prava svojine ne može ići na štetu onih koji za njega nisu znali niti su to morali da znaju, pri čemu se nikome ne može prigovoriti što nije istraživao vanknjižno stanje.