Katastar nepokretnosti Republika Srpska - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka
Moderno uređene zemljišne knjige imaju za osnovu katastar zemljišta. Katastar je evidencija o zemljišnim knjigama koja sadrži podatke o položaju, obliku i površini zemljišnih parcela o načinu korišćenja, kulturi, i plodnosti, bonitetu i o katastarskom prihodu i korisniku.
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske
Službeni glasnik Republike Srpske, broj 6/2012, 110/2016, 22/2018-odluka US, 62/2018. 95/2019-pdluka US i 90/2023
VI Katastar nepokretnosti
1. Načela katastra nepokretnosti
Član 53
Osnovna načela katastra nepokretnosti su: načelo upisa, načelo javnosti, načelo prvenstva, načelo pouzdanja, načelo legaliteta, načelo formalnosti, načelo obaveznosti i načelo određenosti.
Načelo upisa. Ovo načelo označava da se stvarna prava na nepokretnostima, mogu steći samo upisom u zemljišne knjige. Ono je bilo izričito predviđeno u pravnim pravilima prava prije 2. svjetskog rata. Upis u zemljišne knjige, i to jedna vrsta upisa: uknjižba, predstavlja način privaljanja stvarnih prava na nepokretnostima. Prema našem pravu, ugovor, na primjer ugovor o prodaji, sam po sebi ne prenosi pravo svojine, vlasništva. Ugovor o prodaji ili drugi ugovor, poklon, razmjena, itd, predstavlja samo prvani osnov, iustus titulus, za pribavljanje prava svojine. Da bi se pravo svojine prenijelo sa prodavca na kupca potreban je i određeni način pribavljanja, modus acquirendi. Kod pokretnih stvari to je predaja kod nepokretnih stvari modus acquirendi je uknjižba.
Kad je riječ o nepokretnostima koje su upisane u zemljišne knjige, pravo svojine ne može se steći predajom nepokretnosti u državinu, posjed kupca, nego tek upisom u zemljišne knjige. Kad prodavac preda nepokretnost u državinu kupcu, na primjer preda mu ključ od stana i kupac se useli, kupac još uvijek nije stekao pravo svojine ako uz to nije upisao svoje pravo u zemljišne knjige. Doduše, faktička predaja nepokretnosti izvršena na osnovu ugovora o prodaji ne ostaje bez ikakvih posljedica, ali ne predstavlja sama za sebe način sticanja prava svojine. Zato se i kaže da upis prava svojine u zemljišne knjige ima konstitutivno dejstvo. Sve što je do upisa preduzeto, zaključivanje ugovora o prodaji nepokretnosti, ovjera pismenog ugovora u sudu, davanje klauzule intabulandi itd. može biti potrebno, ali sve to predstavlja samo pripremu, tek uknjiženje stvara, konstituiše pravo svojine na nepokretnosti, hipoteku ili stvarnu službenost. Ovako posmatran upis u zemljišne knjige je jedan zahtjev forme koji se mora ispuniti u prenosu prava na nepokretnosti. Otuda se načelo upisa ponekad u pravnoj teoriji naziva i formalno načelo.
Član 54
(1) Upisom u katastar nepokretnosti stiču se, prenose, ograničavaju i prestaju prava na nepokretnostima, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
(2) U slučaju da se na osnovu odluke suda, odluke drugog državnog organa, nasljeđivanjem ili na osnovu zakona steklo neko pravo bez upisa u katastar nepokretnosti, sticalac može da zahtijeva upis toga prava u katastar nepokretnosti, ako uz zahtjev za upis priloži ispravu podobnu za upis.
Član 55
Svako ima pravo da izvrši uvid u podatke koje sadrži katastar nepokretnosti, da mu se izda list nepokretnosti ili potvrda da je određena nepokretnost ili pravo upisano u katastar nepokretnosti.
Zemljišne knjige su javne knjige. A to znači da je njihova sadržina dostupna svačijem saznanju. Svko može tražiti da pogleda bilo koji zemljišnoknjižni uložak, uvid, i zahtijevati da mu se izda pismeni izvod iz zemljišnih knjiga. Pravo razgledanja odnosi se na glavnu knjigu i na zbirku isprava i na pomoćne knjige. Javnost zemljišnih knjiga u našem pravu je veoma široka. Mogućnost razgledanja zemljišnih knjiga i zahtijevanja pismenog izvoda ne zavisi od toga da li lice koje traži uvid ili pismeni izvod iz zemljišnih knjiga, ima neki pravni interes za to. Svako lice može tražiti da pogleda zemljišne knjige i zahtijevati prepise ili izvatke bez obzira da li ima i može da dokaže postojanje nekog pravnog interesa.
Član 57
Organ Uprave ispituje po službenoj dužnosti da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za upis.
Član 58
(1) Upis prava u katastar nepokretnosti vrši se prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva za upis.
(2) Pravno dejstvo upisa prema trećim licima počinje od trenutka podnošenja zahtjeva za upis organu Uprave.
(3) Organ Uprave upisuje broj zahtjeva i vrijeme podnošenja zahtjeva u list nepokretnosti odmah nakon prijema zahtjeva za upis.
(4) Ustupanjem prvenstvenog reda zahtjeva za uknjižbu ili predbilježbu mogu se zamijeniti mjesta koja prvenstveno imaju ti zahtjevi.
Član 59
U postupku upisa u katastar nepokretnosti organ Uprave odlučuje o upisu na osnovu isprava podobnih za upis i upisanog stanja u katastar nepokretnosti.
Pošto je sadržina zemljišnih knjiga dostupna svima, smatra se da je svako imao mogućnost da se sa njom upozna i da se obavijesti o zemljišnoknjižnom stanju nepokretnosti, iako je određeno lice možda propustilo to da uradi. Otuda niko se ne može pozivati na to da mu sadržina zemljišnih knjiga nije bila poznata. Poznavanje zemljišnoknjižnog stanja se pretpostavlja i ta je pretpostavka neoboriva, presumptio iutis et de iure. Onaj ko je propustio da ispita zemljišnoknjižno stanje nepokretnosti, iz neznanja, usljed nemarnosti itd. snosiće nepovoljne posljedice svoga propusta, jer u parnici nije dozvoljen dokaz protiv ove pretpostavke.
Član 60
Sadržaj svakog upisa u katastar nepokretnosti mora biti potpuno određen u pogledu nepokretnosti na koju se upis odnosi, vrste upisa, prava i drugih činjenica koje se upisuju, kao i u pogledu subjekta upisa, redoslijeda prvenstva upisa i isprava na osnovu kojih je upis izvršen.
Član 61
Katastar nepokretnosti, u smislu ovog zakona, jeste zbirna dokumentacija podataka o katastru, zemljišta, zgrada i drugih objekata sa evidentiranim pravima na nepokretnostima.
Katastar je javna knjiga. Svako može dobiti uvid u podatke katastra i premjera u službenim prostorijama nadležnog geodetskog organa. Ipak javnost katastra nije bez izuzetaka, posebnim propisom može se isključiti izlaganje na uvid pojedinih katastarskih podataka. Zainteresovana stranka može zahtijevati i pismenu ispravu o pojedinim katastarskim podacima, uvjerenja, kopije katastarskog plana, prepisi, izvodi iz stanja u katastru itd. I u ovom slučaju posebnim propisom može se ograničiti izdavanje isprava o pojedinim podacima. Poslove premjera i katastra zemljišta vodi nadležni republički organ, a obavljanje premjera i unošenje podataka u katastar obavlja se po službenoj dužnosti.
Član 62
(1) Svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa.
(2) U slučajevima određenim zakonom, svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima mogu se steći i prije upisa u katastar nepokretnosti, a upisom proizvode pravno dejstvo prema trećim licima (deklarativnost upisa).
(3) U katastar nepokretnosti mogu se upisati i određena obligaciona prava koja se od trenutka upisa mogu suprotstaviti trećim licima.
Član 63
(1) Imalac prava na nepokretnosti obavezan je da podnese zahtjev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti.
(2) Upis nepokretnosti i prava svojine vrši se u katastru nepokretnosti i po službenoj dužnosti, u skladu sa zakonom.
Prema načelu upisa stvarna prava na nepokretnostima stiču se i prestaju upisom u zemljišne knjige. Ali, načelo upisa ne dolazi do izražaja na isti način kod raznih stvarnih prava na nepokretnostima. Ono je najdoljednije primijenjeno kod hipoteke i realnih tereta. Hipoteka ne može postojati na drugi način izuzev kao knjižno pravo. Samo upis u zemljišne knjige daje joj egzistenciju. Ona ne može postojati kao faktička, tjelesna vlast na nepokretnosti. Otuda je načelo upisa najstrože sprovedeno kad je riječ o sticanju hipoteke. Hipoteka se može steći samo upisom u zemljišne knjige ili druge javne knjige.
Član 64
Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu ovog zakona i drugih propisa.
2. Sastav i sadržaj katastra nepokretnosti
Član 65
Katastar nepokretnosti sastoji se od:
a) elaborata premjera,
b) zbirke isprava i
v) baze podataka katastra nepokretnosti.
Član 66
(1) Elaborat premjera je skup dokumenata i podataka nastalih u postupku projektovanja i realizacije katastarskog, komasacionog premjera ili postojećeg premjera, na osnovu kojih se osniva ili obnavlja katastar nepokretnosti.
Katastar Zemljišta izrađuje se na osnovu geodetskog premjera. Zemljište se premjerava da bi se dobila horizontalna i visinska, vertikalna predstava teritorije. Premjer omogućava da se utvrdi tačno prostiranje, veličina i oblik zemljišta i da se odredi njegov položaj u odnosu na druga zemljišta. Pored postavljanja i određivanja mreže stalnih geodetskih tačaka, premjer obuhvata detaljno snimanje terena i izradu planova i karata.
Član 67
(1) Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa prava na nepokretnostima.
(2) Zbirka isprava čuva se trajno.
Član 68
(1) Baza podataka katastra nepokretnosti (u daljem tekstu: BPKN) je skup geoprostornih i drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima i sadrži podatke o:
a) parcelama,
b) objektima,
v) posebnim dijelovima objekata i
g) imaocima stvarnih prava na nepokretnostima.
(2) U bazi podataka katastra nepokretnosti vode se podaci Centralnog adresnog registra i registra prostornih jedinica.
(3) Sadržaj, način izrade, održavanja, čuvanja, distribucije, razmjene i zaštite sadržaja BPKN kao dijela GIS Uprave, propisuje direktor Uprave.
Katastar zemljišta sastoji se iz katastarskih planova i katastarskog operata. Katastarski planovi pružaju sliku o položaju i obliku svih zemljišta i objekata nja njima koja leže u jednoj katastarskoj opštini. Ta slika je umanjenja u određenoj razmjeri u odnosu na veličinu u prirodi. Katastarski planovi omogućavaju da se pronađu pojedine zemnljišne parcele i da se odredi njihov položaj u odnosu na druga zemljišta. To je od velikog značaja za zemljišnu knjigu, jer zemljišno-knjižno tijelo ima oblik kakav je predstavljen na katastarskom planu, i nalazi se između onih susjeda kako je izloženo u katastarskom planu.
Član 68a
(1) Geoprostorni podaci iz člana 68. stav 1. ovog zakona su geometrijski i atributski podaci o parcelama i objektima.
(2) Geoprostorni podaci iz stava 1. ovog člana predstavljaju osnovni sadržaj katastarskih planova i vode se i održavaju u digitalnom obliku od dana formiranja BPKN.
(3) Katastarski planovi iz stava 2. ovog člana mogu nastati kao rezultat:
a) katastarskog premjera,
b) digitalizacije katastarskih planova u analognom obliku.
(4) Sadržaj, način izrade i održavanja katastarskih planova kao dijela BPKN propisuje direktor Uprave pravilnikom.
Član 69
(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se kopija katastarskog plana u digitalnom ili analognom obliku, za jednu ili više parcela.
(2) Kopija katastarskog plana iz stava 1. ovog člana izdaje se u propisanom formatu, obliku i razmjeri.
Član 70
(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se list nepokretnosti u propisanom obliku i sadržaju, za:
a) nepokretnost i
b) imaoca prava.
(2) List nepokretnosti iz stava 1. tačka a) ovog člana sadrži podatke koji se odnose na jednu ili više nepokretnosti istog imaoca prava.
(3) List nepokretnosti iz stava 1. tačka b) sadrži podatke koji se odnose na sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava.
3. Osnivanje katastra nepokretnosti
Član 71
(1) Katastar nepokretnosti osniva se u katastarskim opštinama u kojima je na snazi popisni katastar, katastar zemljišta uspostavljen na osnovu premjera u poliedarskoj projekciji, katastar zemljišta i katastar nepokretnosti sa utvrđenim korisnikom uspostavljeni na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji (u daljem tekstu: katastarska evidencija) i zemljišna knjiga.
(2) Katastar nepokretnosti osniva se za cijelu katastarsku opštinu.
(3) Katastar nepokretnosti osniva se prema podacima:
a) katastarske evidencije, zemljišne knjige, knjige uloženih ugovora o otkupu stambenih zgrada i stanova i knjige uloženih ugovora o prodaji poslovnih zgrada, poslovnih prostorija i garaža (u daljem testu: knjiga uloženih ugovora) i
b) katastarskog ili komasacionog premjera.
(4) Katastar nepokretnosti osniva se u postupku izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima.
(5) Postupak iz stava 5. ovog člana provodi komisija za izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: komisija za izlaganje).
(6) Članovi komisije iz stava 5. ovog člana imaju pravo na naknadu za rad u komisiji.
(7) Vlada Republike Srpske donosi Odluku o visini naknade za rad komisija za izlaganje.
(8) Na osnovu podataka iz stava 4. ovog člana formira se baza podataka katastra nepokretnosti.
Katastarski operat predstavlja zbirku propisa i pregleda u kojoj su sabrani podaci o površini katastarski parcela, o kulturi, načinu korišćenja, plodnosti (bonitet) i klasiranju zemljišta, o katastarskom prihodu i korisnicima. Operat se sastoji od ovih popisa i pregleda: spisak katastarskih parcela, posjedovni listovi, sumarni pregled posjedovnih listova, pregled posjedovnih listova po kulturama i klasama, azbučni ili abecedni pregled sopstvenika i drugih korisnika, sumarni pregled posjedovnih listova nepokretnosti u državnoj svojini, spisak nepokretnosti u državnoj svojini.
Član 72
(1) Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarskog premjera može se vršiti:
a) ako nije izvršen premjer i ako je postojeći premjer u poliedarskoj projekciji,
b) radi unapređenja tačnosti ili ažurnosti postojećeg premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji.
(2) Odluku o katastarskom premjeru i osnivanju katastra nepokretnosti donosi Uprava.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
4. Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarske evidencije, knjige uloženih ugovora i zemljišne knjige
Član 73
(1) U katastar nepokretnosti upisuju se podaci o nepokretnostima prema podacima katastarske evidencije, zemljišnih knjiga i drugih isprava kojima se dokazuje pravo na nepokretnostima (ugovori, sudske odluke, kao i odluke drugih nadležnih organa) i na bazi knjiga uloženih ugovora.
(2) Tehnički podaci o nepokretnostima upisuju se u katastar nepokretnosti isključivo prema podacima premjera izvršenog u Gaus-Krigerovoj projekciji.
(3) Na osnovu podataka iz st. 1. i 2. ovog člana formira se baza podataka katastra nepokretnosti sa privremenim upisima.
Član 74
(1) Od dana početka osnivanja katastra nepokretnosti sprovode se promjene u katastarskoj evidenciji, zemljišnoj knjizi i knjigama uloženih ugovora do isteka roka za osnivanje katastra nepokretnosti određenog u javnom oglasu.
(2) Rješenja o promjenama u evidencijama iz stava 1. ovog člana donesena u tom roku organ uprave dužan je da dostavi komisiji na dalje postupanje.
(3) U postupku osnivanja katastra nepokretnosti imaoci prava na nepokretnostima, fizička i pravna lica, republički i drugi organi i organizacije dužni su da, na zahtjev Uprave, dostave podatke o nepokretnostima koje imaju u svojim evidencijama.
Osnivanje katastra nepokretnosti sastoji se od ovih radnji: utvrđivanje katastarskih teritorijalnih jedinica, katastarskog klasiranja i bonitiranja zemljišta, izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima i izradu katastra. Nov element je utvrđivanje prava na nepokretnostima koja se upisuju u katastar. Poslove izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja komisija koja se sastoji od predsjednika, njegovog zamjenika i dva člana i njihovih zamjenika. S obzirom da komisija treba da utvrđuje ne samo činjenice kao što je inače slučaj kad je riječ o katastru, nego i postojanje prava na nepokretnostima predsjednik i njegov zamjenik imenuju se iz redova diplomiranih pravnika.
5. Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima
Član 75
(1) Podaci premjera i katastarskog klasiranja zemljišta o površinama, kulturama, klasama, zgradama i posebnim dijelovima zgrada, drugim objektima, prikupljeni podaci o pravima na nepokretnostima, kao i o posjednicima nepokretnosti, izlažu se na javni uvid putem privremenog lista nepokretnosti.
(2) Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: izlaganje podataka) vrši se po katastarskim opštinama.
Član 76
(1) Izlaganje podataka u cilju osnivanja katastra nepokretnosti prema podacima katastra zemljišta i katastra nepokretnosti, zemljišne knjige i knjige uloženih ugovora obavlja komisija za izlaganje, koju formira Uprava za jednu ili više katastarskih opština.
(2) Komisija se sastoji od predsjednika, njegovog zamjenika, dva člana i njihovih zamjenika, tako što se:
a) predsjednik i njegov zamjenik imenuju iz reda diplomiranih pravnika,
b) član i njegov zamjenik imenuju iz reda diplomiranih inženjera geodezije, geodetskih inženjera ili geometara i
v) drugi član i njegov zamjenik imenuju iz reda građana sa područja katastarske opštine u kojoj se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na nepokretnostima na prijedlog načelnika, odnosno gradonačelnika jedinice lokalne samouprave.
(3) Predsjednik, njegov zamjenik, član i njegov zamjenik moraju imati položen stručni ispit za rad u organima uprave.
Osnovna jedinica u sistemu katastra je katastarska parcela. To je dio zemljišta koje se koristi na iti način, ima istu kulturu, i pripada istom sopstvenika ili drugom korisniku. U katastru su sve katastarske parcele jedne opštine označene brojevima počevši od jedan pa na dalje, na primjer 133, 124, 125, 126 itd. Katastarska parcela je jedinica koja ima trajni karakter, namijenjen je da duže traje. Ali to ne znači da ne može doći do njene podjele. Ako se dogodi da se postojeća parcela mora podijeliti na više parcela, usljed prosjecanja novog puta, usljed građenja željezničke pruge, podizanja novih zgrada itd, nove parcele nose i dalje katastarski broj stare parcele, na primjer 124, ali se izražavaju u obliku razlomka, tako što se u imeniocu označava njihov untrašnji redoslijed, na primjer 124/1, 124/2, 124/3, 124/4 i tako redom. Više parcela čini katastarsku opštinu. Područje katastarske opštine ne poklapa se sa područjem opštine kao društveno-političke zajednice. Katastarska opština obuhvata po pravilu područje jednog naseljenog mjesta, ali se može obrazovati jedna opština za dva ili više mjesta, kao što se područje jednog mjesta može podijeliti na dvije ili više katastarskih opština. Dvije ili više katastarskih opština sačinjavaju katastarski srez.
Član 77
(1) Prije izlaganja podataka, komisija je dužna da pribavi kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se, po prikupljenim podacima, pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci.
(2) Komisija je obavezna da koristi:
a) podatke iz zemljišne knjige,
b) stare katastarske planove i katastarske operate,
v) odluke sudova i organa uprave, kojima je odlučeno o pravima na nepokretnostima, a koje nisu ranije provedene u zemljišnim knjigama,
g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija koje se odnose na nepokretnosti,
d) podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i
đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastru nepokretnosti.
(3) Sudovi, organi uprave i drugi organi i preduzeća dužni su bez odlaganja dostaviti komisiji, na njen zahtjev, podatke i isprave koje će poslužiti za upis prava na nepokretnostima.
Član 78
(1) Komisija u postupku izlaganja, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti, objavljuje to osnivanje u javnom oglasu u katastarskoj opštini u kojoj se osniva katastar nepokretnosti i na internet stranici Uprave, najkasnije 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti.
(2) Javni oglas iz stava 1. ovog člana sadrži:
a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,
b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela za koju se vrši osnivanje katastra nepokretnosti,
v) javni poziv licima koja smatraju da imaju pravni interes da učestvuju u postupku osnivanja katastra nepokretnosti i
g) datum početka i završetka (rok) osnivanja katastra nepokretnosti.
Član 79
(1) Komisija svakom pravnom ili fizičkom licu, za koja su prikupljeni podaci i adrese i za čije se nepokretnosti vrši izlaganje, najkasnije osam dana prije dana izlaganja podataka, upućuje poziv da u označeno vrijeme dođe u radnu prostoriju komisije i da donese sve isprave koje služe kao dokaz o pravima na nepokretnostima.
(2) Uz poziv se prilaže privremeni list nepokretnosti ili kopija posjedovnog lista.
Katastar ima značaj faktičke evidencije nepokretnosti, zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije. U austrijsko-njemačkom sistemu zemljišnih registara, katastar služi kao podloga zemljišnim knjigama, ali on sam nema značaja za postojanje stvarnih prava na nepokretnosti, takav značaj ima jedino zemljišna knjiga. Otuda upisivanje u katastar ne dovodi do pribavljanja stvarnih prava na nepokretnostima.
Prije izlaganja na javni uvid komisija pribavlja sve podatke o činjeničnom stanju, a to znači kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se pretpostavlja da imaju prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci. Pritom, komisija se koristi svim raspoloživim podacima da bi što vjernije i istinitije utvrdila stvarno stanje. Komisija koristi podatke iz zemljišnih knjiga. stare katastarske planove i operate, sudske odluke i odluke upravnih organa kojima se mijenja ranije zemljišnoknjižno stanje, odluke agrarnih i drugih komisija koje nisu bile sprovedene, podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i sve druge isprave i dokaze koji mogu da posluže kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Zajednička advokatska kancelarija Topić
Advokati Ružica Topić i Srđan Štrkić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Član 80
(1) Licu čije je prebivalište, odnosno boravište nepoznato komisija za izlaganje po službenoj dužnosti, a na prijedlog jedinice lokalne samouprave, za privremenog zastupnika postavlja lice iz reda diplomiranih pravnika sa položenim stručnim ispitom za rad u organima uprave zaposlenih u organima jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na tim nepokretnostima.
(2) Načelnik ili gradonačelnik jedinice lokalne samouprave dužan je u roku od osam dana od dana dostavljanja obavještenja o početku izlaganja katastarske opštine dostaviti podatke za lica iz reda zaposlenih diplomiranih pravnika koji će biti postavljeni za privremene zastupnike u postupku osnivanja katastra nepokretnosti.
(3) U slučaju da načelnik ili gradonačelnik jedinice lokalne samouprave ne dostavi podatke o licima koja će biti postavljena za privremene zastupnike, kao i u slučaju kada je jedinica lokalne samouprave stranka u postupku, privremeni zastupnik se postavlja iz reda advokata ili poslovno sposobnih lica.
(4) Za lica koja se postavljaju za privremenog zastupnika iz stava 3. ovog člana određuje se naknada u iznosu od 15 KM po predmetu u kome su određeni.
(5) Troškove privremenog zastupnika iz stava 4. ovog člana snosi jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na tim nepokretnostima.
Član 81
U postupku izlaganja podataka komisija strankama stavlja na uvid:
a) katastarsko-knjižne cjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade),
b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja, kao i ograničenja koja se odnose na nosioce prava u pogledu raspolaganja nepokretnostima,
v) podatke o zemljišnim i kućnim služnostima, stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i
g) podatke o posjedniku nepokretnosti.
Član 82
(1) U postupku izlaganja podataka sastavlja se zapisnik u koji se unosi tok postupka.
(2) Zapisnik potpisuju stranke, drugi učesnici u postupku i članovi komisije.
Odnos između katastra i zemljišnih knjiga sastoji se u tome da katastar predstavlja osnovnu evidenciju o zemljištu i drugim nepokretnostima jer sadrži podatke koji su izvorno dobijeni geodetskim premjerom zemljišta. Zemljišne knjige i sve druge službene evidencije o nepokretnim stvarima sadrže podatke koji nisu dobijeni neposredno, nego se oslanjaju na katastar. Nepokretnosti se u zemljišnim knjigama označavaju prema podacima iz katastra.
.jpeg)
Član 83
(1) U postupku izlaganja podataka stranke mogu stavljati primjedbe koje se uvode u svesku spiska primjedaba na podatke utvrđene premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta.
(2) Komisija je dužna da razmotri stavljene primjedbe i, ako utvrdi da su osnovani - vrši odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta, a za primjedbe koje nije usvojila - iznosi razloge u rješenju koje donosi u ovom postupku.
(3) Osnovanim primjedbama iz stava 2. ovog člana smatraju se primjedbe koje se odnose na greške i propuste nastale u postupku premjera, održavanja premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.
(4) Ako se primjedba odnosi na podatke o kulturi i klasi, komisija će zatražiti mišljenje nadležne organizacione jedinice Uprave.
Katastar treba da daje sliku stvarnog stanja u pogledu međa, površine zemljišta, i kao što je rečeno smisao ove evidencije i jeste u tome da teži vjernom i tačnom preslikavanju stvarnog stanja. Ipak i ovde su moguća odstupanja između onoga što u stvarnosti postoji i stanja u katastru. I zato se kupac i ne smije u potpunosti osloniti na katastarsko stanje. Uostalom i teorijski posmatrano katastarska karta ne uživa javno povjerenje.
Komisija oglasom određuje mjesto i vrijeme kada će početi izlaganje podataka i obavještava, poziva, sva lica koja polažu pravo na nepokretnosti ili imaju neki pravni interes u vezi sa nepokretnošću da u određeno vrijeme dođu u prostorije komisije i da daju potrebne podatke. Oglas se objavljuje najkasnije 15 dana prije početka izlaganja podataka na način koji je uobičajen u određenoj sredini. Takođe, najkasnije osam dana prije početka izlaganja podataka na javni uvid, komisija će uputiti pozive svim licima, fizičkim i pravnim, za čije se nepokretnosti izlažu podaci da u označeno vrijeme dođu u radnu protstoriju komisije i da donesu isprave koje služe kao dokaz o postojanju prava na nepokretnostima. Licu čije je prebivalište ili boravište nepoznato kao i licu koje se nije odazvalo pozivu postaviće se privremeni zastupnik.
Član 84
(1) Utvrđivanje prava na nepokretnostima vrši se na osnovu:
a) stanja upisanog prava u zemljišnoj knjizi ako se ustanovi da taj upis odgovara stvarnom stanju,
b) pravosnažnih odluka nadležnih organa i sudova, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava na nepokretnostima i
v) podataka iz katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju.
(2) Smatra se da ne odgovara stvarnom stanju i neće se upisati u katastar nepokretnosti hipoteka čiji je upis u zemljišnoj knjizi stariji od 30 godina, računajući unazad od dana izlaganja podataka.
(3) Ako ne postoje dokazi o pravu na nepokretnostima iz stava 1. t. a) do v) ovog člana, upis prava na nepokretnostima može se odrediti na osnovu drugih provedenih dokaza (saslušanje svjedoka, posljednje stanje posjeda, izjave stranaka i drugih sličnih dokaza).
Član 85
(1) Ako se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine ili drugo pravo na nepokretnostima čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti sudova, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog suda pokrene parnični, odnosno vanparnični postupak, o čemu se vrši zabilježba, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju tog postupka, kada se vrši zabilježba spora.
(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog suda pokrenula parnični, odnosno vanparnični postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.
(3) Ako je stranka već pokrenula spor kod nadležnog suda u cilju utvrđivanja prava na nepokretnostima, Komisija osniva katastar nepokretnosti i u privremeni list nepokretnosti upisuje pravo u korist lica koje je upisano u javnim evidencijama u kojima se upisuju stvarna prava na nepokretnostima, o čemu se vrši zabilježba u V listu privremenog lista nepokretnosti.
Član 85a
(1) Ukoliko se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti organa uprave, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog organa uprave za imovinsko-pravne poslove pokrene upravni postupak za rješavanje tih odnosa, o čemu vrši zabilježbu, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju postupka, a Komisija u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na tim nepokretnostima.
(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog organa uprave pokrenula upravni postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.
(3) Ako je stranka već pokrenula postupak pred nadležnim organom uprave u cilju rješavanja spornih imovinsko-pravnih odnosa, komisija u privremenom listu nepokretnosti upisuje pravo na toj nepokretnosti u korist lica čije je pravo vjerovatnije i u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na toj nepokretnosti.
Član 85b
(1) Kada se u postupku izlaganja podataka za neku nepokretnost utvrdi da predstavlja uzurpaciju društvene, odnosno državne svojine, Komisija izlaže podatke o nepokretnosti i utvrđuje pravo na toj nepokretnosti na sljedeći način:
a) zemljište koje je u skladu sa važećim propisima proglašeno šumskim, a snimljeno je kao posebna parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti za tu parcelu upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu,
b) poljoprivredno zemljište, ako je na terenu označeno i snimljeno kao parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu.
v) (brisano)
(2) U slučaju iz stava 1. ovog člana, Komisija bez odgađanja, a najkasnije u roku od sedam dana, obavješatava nadležni organ za imovinsko-pravne poslove o uzurpaciji koja se rješava po službenoj dužnosti po hitnom postupku.
(3) (brisano)
(4) Zabilježba iz stava 1. ovog člana briše se po službenoj dužnosti nakon donošenja pravosnažnog rješenja o uzurpaciji.
Član 86
(1) Na osnovu činjenica utvrđenih u postupku izlaganja podataka, komisija donosi rješenje koje sadrži podatke o nepokretnostima, označenje prava na nepokretnosti i nosilaca tih prava, ograničenje vezano za raspolaganje nepokretnostima, nalog za upis podataka o nepokretnostima i nosiocima prava na nepokretnostima.
(2) Privremeni list nepokretnosti sa podacima o nepokretnostima i pravima na nepokretnostima sastavni je dio rješenja iz stava 1. ovog člana.
Komisija stavlja na uvid strankama ove podatke: a) katastarskoknjižnecjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade); b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja kao i ograničenja vezana za nosioce prava u pogledu raspolaganja nekretninama; podatke o stvarnim službenostima (zemljišnim i kućnim) stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i podatke o držaocu nepokretnosti i obvezniku poreza na prihod od poljoprivredne djelatnosti i zgrada. Stranke mogu staviti primjedbe i ako su one osnovane, komisija će izvršiti odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem. Ako ne usvoji primjedbe komisija je dužna da ih obrazloži u rješenju.
Utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja se na osnovu: a)zemljišnoknjižnog stanja kada ono odgovara stvarnom stanju (vanknjižnom); b)pravosnažnih odluka sudova i drugih nadležnih organa, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava; i c)podataka iz (dosadašnjeg) katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju. Ako nijedna od navedenih isprava ne postoji, komisija će utvrđivati prava na osnovu saslušanja svjedoka, posljednjeg stanja posjeda, državine, izjave stranaka itd.
Član 87
(1) Protiv rješenja komisije iz člana 86. ovog zakona može se izjaviti žalba Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove u roku od 15 dana od dana prijema rješenja.
(2) Žalbom se može pobijati rješenje samo u pogledu utvrđenih podataka premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.
(3) U pogledu utvrđivanja prava na nepokretnostima može se u roku od 30 dana od dana prijema rješenja pokrenuti parnični ili vanparnični postupak kod nadležnog suda, protiv lica kome su utvrđena prava rješenjem iz člana 86. ovog zakona
(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana Komisija nastavlja postupak osnivanja katastra nepokretnosti, s tim što će se u V list privremenog lista nepokretnosti upisati zabilježba parničnog, odnosno vanparničnog postupka.
(5) Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove dužna je donijeti rješenje po žalbi prije stupanja na snagu katastra nepokretnosti.
(6) Troškove pravnog zastupanja u postupku osnivanja katastra nepokretnosti snosi stranka koja je angažovala pravnog zastupnika.
Član 87a
Sud i organ uprave pred kojim se pokrenu postupci na osnovu čl. 85, 85a, 85b. i 87. ovog zakona rješavaju predmete po hitnom postupku.
Katastarska parcela je prirodna cjelina, zemljišnoknjižno telo je pravna cjelina. Katastarska parcela služi i kao osnova za formiranje zemljižnoknjižnih tela. Jedno zemljišnoknjižno telo može se sastojati od jedne jedine katastarske parcele , a može biti sastavljeno i od više katastarskih parcela. Obrnuto nije moguće, jedna katastarska parcela ne može sadržavati više zemljišnoknjižnih tela. Kad je zemljišnoknjižno telo sastavljeno od više katastarskih parcela potrebni su ovi uslovi: parcele treba da pripadaju istom sopstveniku, tj. korisniku, parcele treba da budu opterećene na isti način, izuzev stvarnih službenosti, parcele treba da se nalaze na istoj katastarskoj opštini. Zemljišta ne moraju da se graniče jedno sa drugim, mogu biti udaljena jedno od drugog, ali moraju biti u jednoj katastarskoj opštini. Sopstvenik može, na primjer ako hoće da otuđi dio zemljišta, zahtijevati da se pojedina katastarska parcela izdvoji iz postojećeg zemljišnoknjižnog tela i da se formira novo zemljišnoknjižno telo, ali je ovo potreban otpis is dotadašnjeg uloška.
Član 88
(brisano)
U slučajevima kada je sporno u čiju korist postoji pravo svojine ili neko drugo pravo, komisija će stranke čije joj se pravo čini manje vjerovatnim uputiti da u roku od 30 dana od dana izlaganja pokrene spor kod nadležnog suda. U tom slučaju u popisnom listu će se upisati primjedba da je poveden spor. Ako stranka kojoj je to naloženo u roku od daljih osam dana, poslije roka od trideset dana, ne podnese dokaz da je podnijela tužbu, brisaće se primjedba o sporu i izvršiti upis prava svojine u popisni list u korist lica čiji je osnov bio vjerovatniji.
Pošto uvrdi činjenice, komisija za izlaganje podataka donosi rješenje. U rješenju se iznose podaci o nepokretnostima, zemljištima i zgradama i drugim objektima, označavaju prava na nepokretnostima i njihovi nosioci, ograničenja u pogledu raspolaganja nepokretnostima i upućuje nalog za upis podataka o nepokretnostima i pravima na njima, itd. Sastavni dio rješenja predstavlja popisni list sa podacima o nepokretnostima i pravima na njima. Protiv rješenja komisije mogu se uputiti dva pravna lijeka. Kad je riječ o utvrđenim podacima premjera i katastarskog klasiranja zemljišta, dakle o činjenicama, može u roku od petnaest dana od prijema rješenja, podnijeti žalba Republičkoj upravi za geodetske poslove.
U pogledu utvrđivanja prava na nepokretnostima, dakle o pravnim pitanjima, može se u roku od trideset dana od dana prijema podnijeti tužba nadležnom sudu protiv rješenja komisije. Kada je riječ o upisivanju prava na nepopkretnostima i sama komisija može izmijeniti svoje rješenje u roku od devedeset dana od dana dostavljanja. Za to je potreban pristanak stranke u čiju korist je određen upis prava na nepokretnostima kao i stranke koja traži izmjenu rješenja. Rješenje se neće izmijeniti ako bgi izmena dovela do upisa prava koja su nastala poslije donošenja prvobitnog rješenja. Treća lica koja smatraju da su njihova prava povrijeđena upisom nekog prava u katastar nepokretnosti, mogu podnijeti tužbu kod nadležnog suda i osporiti izvršeni upis u roku od tri godine od dana stupanja na snagu katastra nekretnina.
Član 89
(1) Treća lica koja smatraju da su izvršenim upisom prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti povrijeđena njihova prava, mogu tužbom kod nadležnog suda osporavati izvršeni upis u roku od tri godine od dana stupanja na snagu katastra nepokretnosti.
(2) Pravo iz stava 1. ovog člana pripada licu koje je propustilo rok od 30 dana iz člana 85. stav 1. ovog zakona.
Član 89a
(1) Komisija za izlaganje sprovodi i skraćeni postupak u skladu sa Zakonom o opštem upravnom postupku, u sljedećim slučajevima:
a) kada su podaci o nepokretnostima upisani u zemljišnoj knjizi preuzeti iz katastarskog operata, a u katastarskom operatu su utvrđeni u postupku osnivanja katastra nekretnina u skladu sa odredbama Zakona o premjeru i katastru nekretnina (‘Službeni glasnik Republike Srpskeʼ, br. 19/96 i 15/00) i Zakona o premjeru i katastru nekretnina (‘Službeni list SR BiHʼ, br. 22/84, 12/87, 26/90 i 36/90),
b) kada su podaci u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu identični, i to podaci o brojevima parcela, površinama parcela i nosiocima prava svojine u zemljišnoj knjizi i posjednicima u katastarskom operatu,
v) kada su podaci u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu identični, osim podataka o brojevima parcela u slučaju kada parcela po novom premjeru odgovara u cijelosti po površini i obliku parceli po starom premjeru, bez obzira na to što su brojevi parcela različiti,
g) kada za određene nepokretnosti ne postoji zemljišna knjiga ili kada zemljišnu knjigu ne vodi i ne održava stvarno nadležni organ, a postoji katastar nepokretnosti uspostavljen na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji,
d) kada je nepokretnost upisana u knjigu uloženih ugovora.
(2) Rješenje doneseno na osnovu stava 1. ovog člana komisija za izlaganje dostavlja licima upisanim u privremeni list nepokretnosti, koji je sastavni dio tog rješenja.
(3) Protiv rješenja iz stava 2. ovog člana može se izjaviti žalba komisiji za izlaganje, u roku od 15 dana od dana dostavljanja rješenja.
(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana, komisija za izlaganje obavezno sprovodi poseban ispitni postupak u skladu sa odredbama Zakona o opštem upravnom postupku i odredbama ovog zakona.
(5) Nakon sprovođenja postupka iz stava 4. ovog člana, komisija za izlaganje može uvažiti zahtjev iz žalbe i donijeti novo rješenje.
(6) Kada komisija za izlaganje koja je donijela rješenje utvrdi da je podnesena žalba dopuštena, blagovremena i izjavljena od ovlašćenog lica, a nije novim rješenjem zamijenila rješenje koje se žalbom pobija, dužna je bez odlaganja, a najkasnije u roku od osam dana od dana prijema žalbe, poslati žalbu Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove na rješavanje.