Održaj, pojam i suština - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka
Održaj (usucapio) je sticanje prava svojine na osnovu državine koja ima određene kvalitete (uzukapione državine) i koja je trajala zakonom određeno vrijeme.
Redovan održaj
Za sticanje prava svojine redovnim održajem potrebno je da postoji:
-
zakonita državina
-
savjesna državina
-
prava državina
-
protek vremena
Zakonita je ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine. Punovažnost pravnog osnova podrazumijeva da pravni posao nije ništav; rušljivost pravnog posla, ukoliko ne bude napadnut u zakonom predviđenom roku, ne dovodi u pitanje zakonitost državine.
Savjesna državina postoji kada držalac opravdano vjeruje da je stvar pribavio od vlasnika.
U rimskom pravu, a i po rješenjima usvojenim u nekim građanskim zakonicima, dovoljno je da je državina savjesna u momentu sticanja (mala fides superveniens non nocet).
Za naše pravo treba usvojiti suprotno pravilo po kome je savjesnost potrebna za sve vrijeme održaja (mala fides superveniens nocet), s tim da se nesavjesnot ima strožije ocijeniti u momentu sticanja državine (postoji ako je držalac mogao znati da prethodnik nije vlasnik), a blaže do isteka roka (postoji ako držalac sazna da nije vlasnik).
Za pokretne stvari rok za redovni održaj iznosi tri godine. Za nepokretnosti, ako je držalac upisan u zemljišne knjige kao vlasnik (zemljišno-knjižni održaj), rok je takođe tri, a za vanknjižnu državinu deset godina.
Vanredan održaj
Vanredan održaj odlikuje se manjom kvalifikovanošću državine; ne traži se zakonitost, već je dovoljno da je državina savjesna. Ali savjesnost ovdje ima šire značenje: potrebno je da držalac opravdano vjeruje ne samo da je prethodnik vlasnik, već i da postoji punovažan pravni osnov njegove državine.
_edited.jpg)
U vrijeme koje je potrebno za održaj uračunava se i vrijeme prethodnika (priračunavanje, akcesija vremena održaja).
Zakon o stvarnim pravima uređuje priračunavanje za slučaj da su obe državine podobne za redovni održaj, ali ne predviđa ništa za slučaj da se radi o državinama različitih kvaliteta.
Čini se da se u takvim uslovima treba primijeniti procentni račun: priračunavanje srazmjerno zakonskim rokovima za redovni održaj odnosno vanredni održaj.
Prekid i zastoj održaja
Na pitanje prekida i zastoja roka za održaj analogno se primjenjuju pravila koja važe za zastarjelost. Izdvaja se pitanje dejstva prekida državine. Po Zakonu o stvarim pravima državina se ne gubi ako je držalac privremeno spriječen da vrši faktičku vlast, nezavisno od svoje volje. Treba prihvatiti pravilo da ako je državinu ponovo uspostavio u jednom od oblika državinske zaštite, gubitak državine nema uticaja na tok roka za održaj.
Odnos održaja i zastarjelosti
Održaj je originaran način sticanja svojine. Njegovo dejstvo je u tome što nevlasnik koji stvar drži postaje vlasnik, a dotadašnji vlasnik gubi pravo svojine. Održaj pri tome treba razlikovati od zastarjelosti: vlasnik ne gubi pravo svojine zbog nevršenja, već zbog sticanja prava svojine uzukapijenta. Svojina ne zastarijeva. Održaj ima retroaktivno dejstvo: uzukapijent stiče istekom roka pravo svojine počev od momenta sticanja državine. U uporednom pravu široko je prihvaćeno pravilo da prava trećih koja su eventualno postojala na stvari opstaju ako je držalac za njih znao ili morao znati.
Čini se da je ovo pravilo prihvatljivo za slučajeve u kojima je uzukapijent do stvari došao teretnim pravnim poslom, a da bi u slučajevima u kojima je do stvari došao bez naknade, prava trećih trebalo da opstanu bez obzira na njegovu savjesnost u pogledu tih prava.
Dejstvo održaja i njegova uloga
Dejstvo održaja je u tome što nevlasnik koji stvar drži postaje vlasnik, a dotadašnji vlasnik gubi pravo svojine. To, naravno, ne znači da pravo svojine zastarijeva.
Vlasnik koji ne vrši svoje pravo svojine nije izložen riziku gubitka prava sve dok se stvar nalazi kod njega, a dugogodišnje nevršenje prava u hipotezi kad se stvar nalazi kod nekog trećeg samo po sebi ne može dovesti i do prestanka prava svojine; potrebno je da budu ispunjeni određeni uslovi (koji nisu isti kao kod zastarjelosti iako sličnost postoji), pa da držalac na osnovu uzukapione državine poslije izvjesnog vremena postane vlasnik, što onda povlači prestanak svojine ranijeg vlasnika (budući da na istoj stvari ne mogu istovremeno postojati dva prava svojine).
Pravo stečeno održajem po obimu odgovara državini (quantum possesum tantum praescriptum). To se ne odnosi samo na predmet državine (održaja), već i na pravo koje se održajem stiče. Održaj ima retroaktivno dejstvo: istekom zakonskog roka uzukapijent postaje vlasnik a njegovo pravo svojine postaje počev od momenta sticanja državine.
Po pravilu koje je prihvaćeno u više stranih zakonika, prava trećih koja su eventualno postojala na stvari ostaju ako je držalac za njih znao, odnosno morao znati, u protivnom prestaju (s tim što i u pogledu njih treba da istekne vrijeme održaja).
Državina u zakonskim rješenjima i sudskoj praksi
Stvarna službenost stiče se održajem kada je vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost za vrijeme od 20 godina, a vlasnik povlasnog dobra se nije tome protivio. Stvarna službenost se ne može steći održajem ako je vršena zloupotrebom povjerenja vlasnika ili držaoca poslužnog dobra, silom, prevarom ili ako je službenost ustupljena od opoziva. U stranoj pravnoj teoriji je izvršeno preciziranje: pravni posao ne smije biti ništav, dok rušljivost sama po sebi ne sprečava da državina bude zakonita.
Objašnjenje je u tome što treći, to je vlasnik stvari, koji stoji van pravnog posla, ne može pozivati na razlog rušljivosti, a protekom roka u kome može biti napadnut, rušljiv pravni posao biva konvalidiran, osnažen. Razumije se ako u zakonskom roku druga ugovorna strana pravni posao napadne i izdejstvuje njegovo poništenje on ne može biti podoban da državinu učini zakonitom.
Sve ovo pokazuje da pravni posao koji državinu čini zakonitom nije zaključen sa vlasnikom (jer da je zaključen sa vlasnikom za sticanje svojine bila bi dovoljna samo predaja pokretnosti, odnosno zemljišno knjižni ili tapijski prenos nepokretnosti). Redovan održaj je prema tome takođe jedan slučaj sticanja svojine od nevlasnika, sa tom osobenošću što je za sticanje potreban i određen protek vremena.
Advokatska kancelarija Topić Banjaluka usluge iz oblasti Stvarnog prava
Advokatska kancelarija Topić Banjaluka svojim klijentima nudi usluge zastupanja pred nadležnim sudovima u širokom spektru oblasti stvarnog prava. Između ostalog, zastupamo naše klijente u postupcima i pravnim radnjama kojima stiču ili prometuju pokretnom ili nepokretnom imovinom, pružamo pravnu pomoć i vodimo postupke kod uknjižbe, promjene vlasnika, fizičke diobe suvlasništva kao i postupke vezane za dobijanje građevinskih i urbanističkih dozvola i saglasnosti i u postupcima legalizacije objekata.
Za potrebe svojih klijenata Advokatska kancelarija Topić Banjaluka sačinjava i priprema dokumentaciju za izradu svih vrsta ugovora stvarnog prava, kao i zastupanje u svim postupcima koji proizilaze iz obaveza zasnovanih na osnovu ugovora. Našim klijentima pružamo savjete i usluge u postupcima radi zaštite prava svojine, služnosti, zaloge, državine kao i u drugim postupcima iz oblasti stvarnog prava.
Advokatska kancelarija Topić Banjaluka zastupa klijente u sporovima iz oblasti stvarnog prava, pružamo pravne savjete i zastupanje pred nadležnim sudovima ili organima uprave kao što je zastupanje pred Republičkom upravom za imovinsko-pravne poslove.
Vodimo zemljišnoknjižni postupak, postupak pred katastrom, postupak izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanju prava na njima, postupak eksproprijacije, uzurpacije, postupak promjene prava upisa posjednika odnosno vlasnika.
Nadgledamo postupak cijepanja parcela, ispravke pogrešnih upisa posjednika ili vlasnika, vađenje potrebne dokumentacije za klijente kao što su posjedovni listovi, identifikacije, kopije katastarskih planova, utvrđivanje prava vlasništva, odricanje od prava vlasništva, zamjena nekretnina, postupak vraćanja u posjed nekretnina, usaglašavanje površina i tome slično.
Advokatska kancelarija Topić Banja Luka ima dugogodišnje iskustvo u oblasti stvarnog prava u različitim postupcima, kao što su tužbe radi utvrđivanja prava vlasništva, zastupanje pred nadležnim organima kod prava građenja, u postupcima kod prava stvarne i lične služnosti, zaštita prava na posjed, zatim u postupcima kod uređenja međa, kao i ostalim upravnim, parničnim, vanparničnim i izvršnim postupcima iz oblasti stvarnog prava.
Priračunavanje (akcesija) vremena održaja
U vrijeme potrebno za održaj uračunava se i vrijeme za koje su prethodnici sadašnjeg držaoca držali stvar kao savjesni i zakoniti držaoci, odnosno kao savjesni držaoci. To je priračunavanje (akcesija) vremena potrebnog za održaj, koja u stvari znači da promjena u ličnosti uzukapijenta ne izaziva prekid roka. Nikakva posebna pitanja ne iskrsavaju ako su obe državine i prethodnikova i sljedbenikova, jednake po kvalitetu: vrijeme prethodnika se uračunava i to u jednostrukom iznosu, tako da je rok isti kao da do promjene uzukapijenta nije ni došlo.
Tako ako je prethodnik imao državinu podobnu za redovni održaj (savjesnu i zakonitu) i držao je pokretnu stvar dvije godine, sljedbenik koji takođe ima savjesnu i zakonitu državinu postaće vlasnik po proteku jedne godine.
Ako je prethodnik imao državinu podobnu za vanredni održaj (dakle, samo savjesnu) i držao je pokretnu stvar pet godina, sljedbenik koji takođe ima državinu podobnu za vanredni održaj (samo savjesnu) postaće vlasnik po proteku pet godina: ako je prethodnik držao devet godina postaće vlasnik po proteku godine dana (za vanredni održaj na pokretnostim stvarima rok u našem pravu iznosi deset godina).
Zakon o stvarnim pravima odnosima ne sadrži odredbe o tome da li se priračunavanje vrši i kad se sleduju državine različite po kvalitetu, tako da je jedna podobna za redovni, a druga za vanredni održaj.
Vrijeme potrebno za održaj
Za pokretne stvari rok iznosi tri godine, a za nepokretnosti su rokovi različiti u zavisnosti od toga da li je u pitanju zemljišno-knjižni ili vanknjižni održaj.
Zemljišnoknjižni održaj postoji onda kada je neko upisan u zemljišne knjige kao vlasnik, ali njegov zemljišnoknjižni prethodnik nije bio vlasnik (na primjer zato što je prilikom osnivanja zemljišnih knjiga vlasnik pogrešno označen, ili se neko uknjižio na osnovu falsifikovanih isprava).
Vanknjižni održaj se zasniva na vanknjižnoj državini koja nije praćena i zemljišno-knjižnim prenosom, a moguć je kako na području na kome se vode zemljišne knjige, tako i na području na kome važi tapijski sistem.
Vanredni održaj
Vanredni održaj odlikuje se manjom kvalifikovanošću državine, s jedne strane, i dužim rokovima, s druge strane. Rok je za pokretne stvari deset godina, a dvadeset godina za nepokretne stvari. Manja kvalifikovanost državine sastoji se u tome što se ne traži zakonitost državine, dovoljno je da je državina savjesna.